Почему в первые годы платите в основном проценты
Платёж фиксированный, но проценты начисляются на текущий остаток долга. В начале остаток самый большой, поэтому основная часть платежа уходит на проценты. По 30-летнему кредиту под 6,5% половина первоначального долга будет погашена только через 21 с лишним год. По 15-летнему кредиту соотношение меняется гораздо быстрее.
Что этот график даёт покупателю во Флориде
- Капитал при переезде. Многие владельцы во Флориде продают дом через 5–10 лет. Колонка остатка показывает, сколько вы будете должны банку на тот момент, ещё до расходов на продажу и doc stamps продавца на документ о передаче права собственности (deed).
- Отмена PMI. По обычному кредиту с первым взносом меньше 20% ипотечную страховку (PMI) можно отменить, когда остаток дойдёт до 80% первоначальной стоимости, а при 78% она снимается автоматически. Найдите этот год в таблице.
- Время для рефинансирования. Новый кредит начинает график заново, а doc stamps и intangible tax Флориды платятся ещё раз с новой суммы.
Чего нет в графике
Ежемесячный платёж в банк обычно больше, чем кредит и проценты. В него входит escrow — деньги, которые банк собирает на налог и страховку. Во Флориде для дома за $650 000 это может быть $1000 в месяц и больше. Эти суммы меняются каждый год вместе с налоговым счётом и продлением страховки, а соотношение долга и процентов при фиксированной ставке остаётся таким, как в таблице.
Кредит с плавающей ставкой (ARM) идёт по этому графику только до первого изменения ставки.
Вопросы
Можно ли посмотреть график по месяцам?
Здесь платежи сгруппированы по годам, чтобы таблица была читаемой. Помесячный график даст обслуживающий банк, а форма 1098 каждый год показывает, сколько процентов вы фактически заплатили.
Когда можно отказаться от PMI?
По обычному кредиту можно попросить отменить её, когда остаток долга дойдёт до 80% первоначальной стоимости дома. При 78% она снимается автоматически, если у вас нет просрочек.
