Калькулятор сроков обмена 1031

Два срока

• 45 дней на выбор нового объекта. Это письменный документ, который вы подписываете и передаёте посреднику (qualified intermediary) или продавцу нового объекта. Описание должно быть точным: адрес или юридическое описание участка.
• 180 дней на получение нового объекта или срок подачи налоговой декларации за год продажи с учётом продления, что наступит раньше. Если продажа закрыта в конце года, апрельский срок декларации может наступить раньше 180-го дня, если не подать на продление.

Оба срока идут одновременно. 45 дней входят в 180, а не прибавляются к ним.

Что подходит для обмена

С 2018 года обменивать можно только недвижимость. И проданный, и новый объект должны использоваться для инвестиций или в бизнесе. Сдаваемый дом, сдаваемая квартира в кондо, земля и коммерческие здания считаются однородными (like-kind) друг для друга. Собственное жильё, дом, купленный для перепродажи, и недвижимость за пределами США не подходят.

Посредник (qualified intermediary)

Вы не можете получать деньги от продажи на руки. Их держит посредник (QI) между продажей и покупкой. Посредника нужно назначить до закрытия продажи, и им не может быть тот, кто был вашим агентом, юристом, бухгалтером или брокером по недвижимости последние два года, если речь не о самом обмене. Предупредите компанию, которая проводит закрытие, с самого начала, чтобы договор и документы оформили как обмен.

Сколько объектов можно указать

• Правило трёх объектов: до трёх объектов любой стоимости.
• Правило 200%: любое число объектов, если их общая стоимость не больше двойной стоимости проданного.
• Если указано больше, обмен засчитывается, только если вы реально купите не менее 95% от общей стоимости указанных объектов.

Для покупки во Флориде помните: новый объект — это новая покупка, оценочная стоимость сбрасывается, а для арендного объекта homestead не положен.