Купить кондо в округе Индиан-Ривер

Где здесь вообще есть квартиры

По переписи ACS, в домах на 10–49 квартир находится 10,7% жилья округа, в зданиях на 50 и больше квартир всего 2,6%. Типичное кондо здесь — трёх- или четырёхэтажный корпус в комплексе с бассейном, часто у гольф-поля или у лагуны, а не башня на океане.

Распределены квартиры неравномерно. В самом Веро-Бич (Vero Beach) в домах на 10–49 квартир живёт 22% жителей, медианный год постройки по городу 1976. В Индиан-Ривер-Шорс (Indian River Shores) на такие здания приходится 27% жилья. В Уэст-Веро-Коридоре (West Vero Corridor) 11% жилья находится в комплексах на 50 и больше квартир, в основном для пенсионеров. В Себастьяне (Sebastian) квартир почти нет, это город отдельных домов.

Цены на кондо идут вниз

По индексу Zillow типичная квартира в округе стоит около $222 тыс. За год цена упала на 6,7%, за пять лет выросла всего на 2,3%. Максимум на графике приходится на конец 2022 года, с тех пор индекс снижается. Отдельные дома за те же пять лет подорожали на 16%, так что квартиры заметно отстают.

Внутри округа разброс большой. В Веро-Бич типичное кондо стоит около $187 тыс. и подешевело за год на 7,6%. В Себастьяне около $227 тыс., минус 6,6%. На острове, в Индиан-Ривер-Шорс, около $642 тыс., и там падение мягче: минус 2,5% за год и плюс 14,6% за пять лет.

Почему так происходит. После обрушения в Серфсайде в 2021 году Флорида ужесточила требования к многоквартирным домам. Ассоциации старых зданий поднимают взносы, собирают резервы и объявляют спецсборы на ремонт. Покупатели это учитывают и предлагают меньше. Низкая цена квартиры в здании 1970-х часто означает, что большие расходы ещё впереди.

Что изменили законы 2022–2024 годов

• Milestone-инспекция. Здания в три этажа и выше проходят обязательную инспекцию конструкций, когда им исполняется 30 лет, затем повторно каждые 10 лет. Найденные дефекты ассоциация обязана устранить.
• SIRS. Структурное исследование резервов: инженер оценивает крышу, несущие конструкции, фасад, окна, водопровод и считает, сколько денег нужно копить на их замену.
• Резервы нельзя отменить голосованием. Раньше собственники часто голосовали за то, чтобы не платить в резервный фонд. Теперь по позициям из SIRS этого делать нельзя, поэтому взносы во многих старых домах выросли.
• 7 дней на отказ. Покупатель квартиры на вторичном рынке может отказаться от контракта в течение 7 дней, не считая выходных и праздников, после того как получил документы ассоциации.

Какие бумаги я прошу у ассоциации

Эти 7 дней нужно потратить на чтение, а не на ожидание. Вот что я запрашиваю до того, как клиент окончательно решит:

• отчёт milestone-инспекции и SIRS, если здание под них попадает;
• бюджет на текущий год и размер резервного фонда;
• протоколы собраний совета за последний год: там видно, какие ремонты обсуждают и не планируется ли спецсбор;
• страховой полис здания и сумму франшизы, которую в случае урагана придётся делить между собственниками;
• сведения о судебных делах ассоциации.

При покупке с ипотекой банк тоже смотрит на здание. Если ассоциация не прошла инспекции или у неё мало резервов, кредит могут не одобрить, даже если сама квартира в порядке. Поэтому кредитного специалиста лучше подключить в первые дни после подписания контракта.