Окупаемость рефинансирования ипотеки во Флориде

Два налога Флориды при рефинансировании

Когда вы подписываете новую долговую расписку (note) и ипотеку (mortgage), Флорида берёт documentary stamp tax — 35 центов за каждые $100 кредита — и разовый nonrecurring intangible tax в размере 2 миллов, то есть 0,2% суммы кредита. Оба налога платятся при регистрации ипотеки. При кредите $480 000 это $1680 doc stamps и $960 intangible tax. Они платятся заново, даже если вы уже платили doc stamps при покупке, потому что штат считает рефинансирование новым долгом.

Когда налога может не быть

Закон Флориды освобождает от налога настоящее продление (renewal) существующей расписки: тот же заёмщик, без новых денег, переносится только остаток долга, а оригинальная расписка прикладывается с отметкой. На практике так бывает в основном тогда, когда ваш текущий банк меняет условия или продлевает кредит, а не погашает его. Обычное рефинансирование в другом банке облагается налогом полностью. Прежде чем рассчитывать на освобождение, уточните у title-компании, как будет оформлен ваш кредит.

Как читать результат

• Срок окупаемости — это все расходы на closing, делённые на снижение ежемесячного платежа по кредиту и процентам.
• Экономия на процентах сравнивает проценты, которые остались по текущему кредиту, с полными процентами по новому. Если заново начать 30-летний срок, платёж часто снижается, а общая сумма процентов растёт.
• Пополнение escrow (счёта, с которого платятся налог и страховка) — не расход на рефинансирование. Остаток старого escrow вам вернёт текущий обслуживающий банк, обычно через несколько недель после погашения.

Если включить расходы в сумму кредита, налоги начисляются на большую сумму, и калькулятор это учитывает.