Купить дом в Уэст-Палм-Бич

Цены по числу спален и где проходит граница

Индекс Zillow по городу:

• 2 спальни: около $251 тыс.;
• 3 спальни: около $471 тыс.;
• 4 спальни: около $675 тыс.;
• 5 спален и больше: около $918 тыс.

Скачок между двумя и тремя спальнями большой, почти вдвое. Причина в том, что с двумя спальнями здесь чаще продаются квартиры в кондо, а с тремя уже отдельные дома. Кондо в городе стоят около $208 тыс. и за год подешевели на 4,3%, то есть рынок квартир и рынок домов сейчас движутся в разные стороны.

Дешёвая треть жилья стоит примерно до $211 тыс., дорогая начинается около $778 тыс. Наверху дома у воды и в исторических кварталах вдоль Intracoastal, напротив острова Палм-Бич (Palm Beach). Внизу квартиры в старых комплексах и небольшие дома в районах подальше от воды.

Почему цены здесь росли быстрее

За пять лет типичная стоимость жилья выросла примерно на 33%. Центр города за последние годы сильно изменился: появились новые офисные башни и жилые дома, вокзал скоростного поезда Brightline связывает город с Форт-Лодердейлом, Майами и Орландо. Международный аэропорт Палм-Бич находится в черте города, в нескольких минутах от центра. Всё это поддерживает спрос на дома рядом с центром и у воды.

По данным переписи ACS в городе около 122 тыс. жителей, медианный возраст 41 год, сезонного жилья 6,8%. Отдельных домов и квартир в многоэтажных зданиях здесь примерно поровну, около 38% каждого типа. Медианный год постройки 1988-й, но в исторических районах вроде Эль-Сид (El Cid) и Фламинго-Парк (Flamingo Park) стоят дома 1920–30-х годов.

Растущий рынок не значит, что торговаться нельзя. Но у хороших домов у воды и в старых кварталах запас для торга меньше, чем в соседних городах, где цены стоят.

Покупатели здесь обычно делятся на три группы. Одним нужен дом рядом с центром, чтобы ходить пешком в рестораны и ездить на поезде. Другим важна вода и причал для лодки. Третьи ищут новый дом с участком в посёлке к западу, где за те же деньги больше площади. Я советую сначала решить, какая из трёх картин ваша: от этого зависит не только район, но и вся структура расходов.

Адрес West Palm Beach за пределами города

Почтовый адрес West Palm Beach есть у большой территории к западу от города, которая к нему не относится. Это районы округа Палм-Бич, где налог, правила застройки и службы другие. Многие новые посёлки с HOA и охраной находятся именно там. Для покупателя это означает две вещи: цифры на этой странице описывают сам город, а налог по дому в округе нужно считать по его собственной ставке.

Если бюджет ниже городских цен, посмотрите соседние города. Типичное жильё в Палм-Спрингс (Palm Springs) около $269 тыс., в Гринэйкерс (Greenacres) около $280 тыс., в Ривьера-Бич (Riviera Beach) около $410 тыс. Выше по цене Ройял-Палм-Бич (Royal Palm Beach) около $489 тыс., Веллингтон (Wellington) около $661 тыс., Палм-Бич-Гарденс (Palm Beach Gardens) около $696 тыс. и Юпитер (Jupiter) около $705 тыс.

Что я проверяю в доме до оффера

• Страховка: в старых домах страховщик часто требует 4-point инспекцию, обновлённую крышу и современный щиток. Котировку от ветра и наводнения получаем до конца инспекционного периода.
• Зона FEMA по точному адресу: у домов рядом с водой она бывает другой, чем у домов через пару кварталов.
• Исторический статус: в охраняемых кварталах замена окон, крыши или фасада требует согласования.
• Разрешения на перестройки: пристройки и закрытые веранды без разрешений создают проблемы при страховке и продаже.
• HOA и CDD для домов в новых посёлках к западу от города.

Если дом не станет вашим постоянным жильём, налог составит примерно 1,5–2% стоимости ежегодно. После покупки он пересчитывается от новой цены, поэтому налог прежнего владельца в объявлении почти всегда меньше того, что будете платить вы.

Покупка дома в Уэст-Палм-Бич издалека

Иностранцу не нужно гражданство или вид на жительство, чтобы купить дом. Я провожу показы по видео и отдельно снимаю то, что обычно не попадает в фото: крышу, щиток, кондиционер, двор. Контракт подписывается электронно, депозит переводится на эскроу title-компании, закрытие может пройти удалённо. Кредит иностранцу банки дают, но чаще всего просят 30–40% собственных денег.

Покупка дома не даёт визу или грин-карту. При будущей продаже иностранным владельцем покупатель удерживает часть суммы по правилу FIRPTA, переплата возвращается через налоговую декларацию. Канадцам, которые проводят здесь зиму, стоит знать о тесте 183 дней налоговой службы США.

Я веду сделку на русском и английском и считаю по каждому дому налог, страховку и взносы. Если хотите, пришлю подборку домов в Уэст-Палм-Бич в вашем бюджете с таким расчётом.