Купить дом в Венисе

Сколько стоит дом в Венисе по числу спален

Индекс Zillow по всему жилью города:

• 1 спальня: около $181 тыс.;
• 2 спальни: около $287 тыс.;
• 3 спальни: около $447 тыс.;
• 4 спальни: около $603 тыс.;
• 5 спален и больше: около $773 тыс.

Нижняя треть рынка заканчивается около $255 тыс., верхняя начинается около $594 тыс. Разрыв между двумя и тремя спальнями здесь почти $160 тыс. Причина в типе жилья: две спальни в Венисе — это обычно вилла, кондо или передвижной дом, а три спальни — уже отдельный дом, часто в посёлке с гольфом или у воды.

Всё жильё города стоит около $380 тыс., кондо около $246 тыс. Для сравнения: в Сарасоте около $411 тыс., в Норт-Порте (North Port) около $303 тыс., в Энглвуде (Englewood) около $324 тыс., в Нокомисе (Nokomis) около $498 тыс.

Слабый рост за пять лет объясняется тем, что в 2021–2022 годах цены здесь взлетели вместе со спросом пенсионеров с севера, а потом откатились, когда выросли ставки и страховка. Сейчас на рынке больше предложений, и продавцы чаще соглашаются на торг или ремонт после инспекции.

Кто живёт в Венисе и что это значит для покупателя

По данным переписи ACS, в Венисе около 27,5 тыс. жителей, средний возраст 69,2 года, а старше 65 лет 61,4%. Сезонно используется 22,5% жилья. Даже для побережья залива это очень высокие цифры.

Для покупателя отсюда несколько следствий. Многие посёлки официально 55+, и в них действует федеральное правило: минимум в 80% занятых домов должен жить хотя бы один человек старше 55 лет. Правила посёлка могут ограничивать возраст других жильцов, гостей и длительность их проживания. Если с вами живут взрослые дети или вы планируете часто принимать внуков, прочитайте эти правила до оффера.

Второе следствие — сезонность. Зимой в городе людно, летом многие дома пустуют. Продавцы здесь часто сами живут на севере или в Канаде, поэтому сделки с удалёнными сторонами — обычное дело.

Отдельный дом, вилла или передвижной дом

Отдельные дома составляют 42,1% жилья, мобильные дома 11,8%, квартиры в зданиях от 10 квартир 23,6%. Медианный год постройки 1986-й.

• Отдельный дом в посёлке с HOA. Самый частый вариант. HOA может включать уход за газоном, охрану, бассейн, клубный дом, иногда гольф. Узнайте, что входит во взнос и есть ли отдельный членский взнос клуба.
• Вилла. Одноэтажный дом с общей стеной. Юридически это бывает и отдельный участок с HOA, и кондоминиум, где на виллы распространяются законы о кондо, включая проверку резервов. Это нужно выяснить в первую очередь.
• Передвижной дом. Самый дешёвый вариант. Главный вопрос — принадлежит ли вам земля или вы платите парку ежемесячно за участок. Ипотеку на такие дома получить сложнее.

Ураганы, крыша и страховка

Венис стоит на побережье залива, а старая часть города находится на острове, отделённом от материка Внутриприбрежным каналом (Intracoastal Waterway). Ураганы 2022 и 2024 годов прошли рядом, и у многих домов в районе после них менялись крыши.

• Возраст и материал крыши. Новая крыша после 2022 года — плюс, но попросите разрешение и дату финальной приёмки.
• Отчёт wind mitigation и 4-point инспекция для домов 1970–1980-х годов.
• Зона FEMA и сертификат высоты, особенно на острове и у каналов.
• Котировка на ветер и на наводнение до конца инспекционного периода. Ураганная франшиза считается в процентах от стоимости дома и применяется один раз за календарный год.

Для дома, который будет пустовать летом, полис должен это учитывать. Договоритесь заранее, кто будет проверять дом после штормов.

Налог: постоянный житель или сезонный

Если Венис станет вашим основным домом, homestead в 2026 году уменьшит оценку на сумму до $51 411, а рост оценки потом ограничен 3% в год. Для пенсионеров на фиксированном доходе это важнее, чем кажется: налог через десять лет будет предсказуемым. Без homestead, например для канадцев, которые проводят здесь зиму, налог обычно 1,5–2% стоимости в год, а рост оценки ограничен 10% в год по всем сборам, кроме школьных.

Канадцам стоит отдельно проверить правило 183 дней для налогов США и форму 8840 с консультантом по налогам двух стран.

Покупка дома в Венисе удалённо

Гражданство для покупки не нужно, и сама покупка визы не даёт. Показ можно провести по видео, контракт подписать электронно, депозит отправить на эскроу-счёт title-компании, а закрыть сделку через удалённого нотариуса. Ипотека для иностранцев обычно требует 30–40% первого взноса.

Я работаю на русском и английском, читаю правила HOA и посёлков 55+, проверяю, вилла это или кондо по документам, и считаю налог, страховку и взносы. Если хотите, пришлю подборку домов в Венисе в вашем бюджете с этим расчётом.