Купить квартиру в Авентуре

Где находится Авентура и почему здесь в основном кондо

Авентура — отдельный город на северо-востоке округа Майами-Дейд, у границы с округом Бровард. Он стоит на материковой стороне Intracoastal, напротив Санни-Айлс-Бич (Sunny Isles Beach). Своего океанского пляжа в Авентуре нет, до океана нужно ехать через мост, обычно это несколько минут.

Город застраивался в основном высотками вокруг гольф-клуба Turnberry, вдоль воды и рядом с торговым центром Aventura Mall. Есть закрытый остров Williams Island с собственными башнями. Отдельных домов мало, и типичный дом стоит около $636 тыс., поэтому для большинства покупателей Авентура — это выбор между зданиями, а не между типами жилья. Сюда часто приходят те, кто хочет жить в агломерации Майами, но не готов платить цены пляжных башен.

Цены по количеству спален и что значит минус 4,2%

По индексу Zillow квартира с одной спальней в Авентуре стоит около $197 тыс., с двумя — около $390 тыс., с тремя — около $748 тыс. Дешёвая треть рынка начинается примерно от $249 тыс., дорогая треть — от $935 тыс. Для сравнения: типичное кондо в Санни-Айлс-Бич через Intracoastal стоит около $621 тыс., а типичное жильё в Майами-Бич — около $531 тыс.

За пять лет цены в Авентуре выросли примерно на 16%, но за последний год упали на 4,2%. Одно из объяснений, которое я вижу при разборе документов, — нагрузка на старые здания: после 2022 года ассоциации обязаны проводить инспекции конструкций и собирать полноценные резервы, взносы растут, и часть владельцев продаёт. Для покупателя это хороший момент для переговоров, если здание в порядке. Если здание не в порядке, низкая цена может оказаться дорогой.

Как отличить выгодную квартиру от проблемного здания

Две квартиры одинаковой площади в соседних башнях могут стоить почти одинаково, но через год обойтись владельцам совершенно по-разному. Перед предложением я смотрю на здание по нескольким пунктам:

• Год постройки и статус milestone inspection: зданиям от трёх этажей она нужна в 30 лет, затем каждые 10 лет.
• Исследование резервов по конструкциям (SIRS) и то, насколько текущие резервы ему соответствуют.
• Решения правления о спецсборах: уже принятые и обсуждаемые. Они видны в протоколах собраний.
• Страховка здания: сумма, франшиза при урагане и как менялась стоимость.
• Судебные споры ассоциации, если они есть.
• Требования ассоциации к покупателю: одобрение, собеседование, правила по животным и по тому, кто может жить в квартире.

Если спецсбор уже утверждён, это не повод отказаться. Это повод договориться, кто его платит: продавец, покупатель или стороны пополам. Такой пункт можно прописать в контракте.

Вид на воду, на гольф или на город

Внутри Авентуры цену сильно двигает вид из окна. Квартиры с видом на Intracoastal и океан вдали стоят дороже всего. Вид на поля гольф-клуба ценится меньше, но обычно там тише. Квартиры с окнами на Biscayne Boulevard и торговый центр — самые доступные, и для покупателя, которому важнее машина в гараже и магазины рядом, это разумный вариант.

Для тех, кто часто ездит без машины, полезно знать, что рядом с Aventura Mall работает станция поезда Brightline. Оттуда можно доехать до центра Майами и на север, в сторону Форт-Лодердейла и дальше по побережью. При выборе здания я обычно сравниваю, сколько минут пешком до магазинов и до станции, потому что для зимних жильцов без машины это реальная экономия.

Сколько денег нужно на покупку

К цене квартиры добавляются расходы на закрытие сделки: услуги title company, страховка права собственности, регистрационные сборы, при ипотеке — расходы банка. Плюс ежемесячно — взнос в ассоциацию, налог на недвижимость и страховка квартиры HO-6. Налог во Флориде без льготы homestead обычно составляет 1,5–2% от стоимости в год. Льготу получают только те, кто живёт в квартире постоянно и оформил её как основное жильё.

Покупателю без американской кредитной истории ипотеку дают с первым взносом обычно 30–40%. Часть старых зданий в Авентуре не проходит требования банков к ассоциации, и тогда купить там можно только за наличные. Это стоит выяснить до того, как вы влюбились в квартиру.

Покупка из-за рубежа и моя роль

Для покупки не нужно американское гражданство или вид на жительство. Квартиру можно посмотреть по видео, контракт подписать электронно, деньги отправить на эскроу-счёт, а на закрытие не приезжать. Позже, при продаже, иностранному владельцу нужно учесть удержание по FIRPTA, обычно 15% от цены продажи.

Я работаю на русском и английском, читаю документы ассоциации, сравниваю продажи в здании и считаю реальные ежемесячные расходы по каждой квартире. Если вы рассматриваете Авентуру, могу прислать подборку с этим расчётом и с отметками о состоянии каждого здания.