Купить квартиру в Майами

Цены по числу спален

Индекс Zillow по городу Майами (Miami) даёт такую картину для всего жилья, а не только кондо:

• 1 спальня: около $351 тыс.;
• 2 спальни: около $451 тыс.;
• 3 спальни: около $621 тыс.

Кондо в среднем дешевле общего рынка: $384 тыс. против $584 тыс. для всего жилья города. За год цены почти стоят на месте (+1,4%), за пять лет выросли примерно на 40%. Для покупателя это значит, что рынок сейчас спокойный и у продавцов меньше аргументов держать цену, особенно в старых зданиях.

Разброс внутри города большой. Дешёвая треть жилья в Майами стоит примерно до $353 тыс., дорогая треть начинается около $982 тыс. В первую группу попадают в основном квартиры в старых зданиях и небольшие дома в стороне от воды, во вторую новые башни в Брикелле (Brickell) и на берегу залива. Поэтому бюджет я всегда обсуждаю вместе с тем, какой тип здания вы готовы рассматривать: от этого зависит не только цена, но и размер взноса, и шанс получить ипотеку.

Учтите, что «Майами» в поиске и город Майами в документах не одно и то же. Округ Майами-Дейд включает десятки отдельных городов со своими ценами. Например, типичное жильё в Авентуре (Aventura) стоит около $423 тыс., в Норт-Майами (North Miami) около $422 тыс., в Майами-Бич около $531 тыс., а в Корал-Гейблс (Coral Gables) уже около $1,57 млн.

Почему одинаковые квартиры стоят по-разному

Две квартиры с двумя спальнями по соседству могут отличаться в цене на сотни тысяч. Причины почти всегда одни и те же: год постройки здания, этаж и вид, состояние фасада и балконов, размер резервов ассоциации и сумма ежемесячного взноса. Квартира в доме 1970-х с низкой ценой может оказаться дороже в содержании, чем квартира в доме 2010-х.

С 2022 года во Флориде действуют новые правила для кондо. Здания в три этажа и выше проходят обязательную milestone-инспекцию конструкций после 30 лет. Ассоциации обязаны делать структурное исследование резервов (SIRS) и больше не могут голосованием отказаться от накоплений на крышу, несущие конструкции, фасад и другие ключевые элементы. Многие старые здания из-за этого подняли взносы или объявили спецсборы. Цена такой квартиры часто уже учитывает будущие расходы, но не всегда.

Что я запрашиваю у ассоциации до оффера

До подписания контракта или в первые дни после него я собираю пакет документов по зданию и считаю реальную ежемесячную стоимость владения. Обычно это:

• текущий бюджет и размер резервного фонда;
• отчёт SIRS и результат milestone-инспекции, если здание под неё попадает;
• протоколы собраний правления за последний год: там видно, обсуждают ли спецсбор;
• действующий или планируемый special assessment и график платежей;
• мастер-полис страховки здания и сумму франшизы;
• правила ассоциации: животные, ремонт, парковка, одобрение покупателя.

При покупке квартиры на вторичном рынке у вас есть 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации, чтобы отказаться от сделки. Этого времени хватает, если документы читает человек, который знает, где искать проблемы.

Как купить квартиру в Майами, живя в другой стране

Гражданство и вид на жительство в США для покупки не нужны. Сделка обычно проходит так: показы по видео, оффер и контракт с электронной подписью, депозит переводом на эскроу-счёт title-компании или адвоката, инспекция, проверка документов здания, закрытие. Во Флориде разрешена удалённая нотариальная заверка, поэтому прилетать на closing не обязательно.

Ипотеку иностранцам дают, но первый взнос обычно 30–40%, и банк отдельно проверяет само здание. Для этого понадобится ITIN или другие документы по требованию кредитора. Если позже будете продавать, покупатель удержит часть цены по правилу FIRPTA (как правило 15%), излишек возвращается через налоговую декларацию.

Покупка квартиры не даёт визу или грин-карту. Это частый вопрос, поэтому говорю сразу. Я веду сделку на русском и английском, считаю по каждому объекту налог, взносы и страховку и могу провести весь процесс удалённо.

Квартира с видом на океан

Сам город Майами стоит на заливе Бискейн (Biscayne Bay), а не на океане. В Брикелле, Даунтауне и Эджвотере (Edgewater) вы получите вид на залив и город. Прямой вид на Атлантику дают башни в Майами-Бич, Санни-Айлс-Бич (Sunny Isles Beach) и на Ки-Бискейн (Key Biscayne).

Вид на воду поднимает цену заметнее всего остального: при равной площади разница легко доходит до десятков процентов. У зданий на первой линии выше расходы на защиту от соли, ветра и воды, и это видно по взносам и страховке. Если хотите, пришлю подборку реальных квартир в вашем бюджете с расчётом взносов и налога по каждой.