Купить квартиру в Голливуде (Флорида)

Сколько стоят квартиры по числу спален

Индекс Zillow по Голливуду для всего жилья:

• 1 спальня: около $186 тыс.;
• 2 спальни: около $369 тыс.;
• 3 спальни: около $533 тыс.

Дешёвая треть жилья стоит примерно до $238 тыс., дорогая начинается около $685 тыс. Кондо в среднем ($250 тыс.) почти вдвое дешевле отдельного дома ($511 тыс.). В нижнюю часть рынка попадают квартиры в комплексах 1960–70-х на материке, в верхнюю квартиры в башнях на пляже и у Intracoastal.

Скачок от одной спальни к двум большой, около $180 тыс. Однокомнатные квартиры здесь чаще продаются в старых зданиях, а квартиры с двумя спальнями в зданиях поновее и ближе к воде. Если для вас важна вторая спальня, бюджет лучше сразу закладывать ближе к $370 тыс.

Последний год работает на покупателя квартиры. Индекс кондо снизился, и в зданиях, где одновременно продаётся несколько похожих квартир, продавцы чаще соглашаются на торг или берут на себя часть спецсбора. Я смотрю историю цены каждого объекта и сколько дней он в продаже, прежде чем предлагать сумму.

Пляж или материк

Пляжная часть Голливуда стоит на узкой полосе между океаном и Intracoastal. Вдоль пляжа тянется пешеходная набережная Hollywood Beach Broadwalk, рядом стоят башни и невысокие дома постарше. Через мосты на материке исторический центр вокруг Hollywood Boulevard и Young Circle, а дальше на запад жилые районы с отдельными домами и комплексами кондо.

Квартира на пляже дороже в покупке, а у зданий у воды выше расходы на защиту от соли и ветра, и это видно по взносам и страховке. Квартира на материке дешевле, но до океана нужно ехать. До аэропорта Форт-Лодердейла около 15 минут, до Майами около получаса без пробок.

Учтите, что поиск «Голливуд» часто выдаёт объявления из соседнего Халландейл-Бич (Hallandale Beach). Это отдельный город со своими налогами, хотя граница проходит через одну улицу.

Старые здания и новые законы

По данным переписи ACS медианный год постройки жилья в Голливуде 1969-й. Многие комплексы кондо в городе построены в 1960–70-е годы. По законам Флориды после 2022 года здания в три этажа и выше проходят milestone-инспекцию через 30 лет и затем раз в 10 лет, а ассоциации обязаны делать исследование резервов SIRS и копить деньги на конструкции без права отказаться от этого голосованием.

Для старых зданий Голливуда это означает одно из двух: либо резервы уже собраны и ремонты сделаны, либо впереди рост взносов и спецсбор. Падение цен на кондо за последний год во многом объясняется именно этим. Для покупателя это шанс купить дешевле, если вы знаете точную сумму будущих расходов.

До оффера я запрашиваю у ассоциации:

• бюджет, резервы и отчёт SIRS;
• результат milestone-инспекции и план работ;
• протоколы собраний за год и утверждённые спецсборы;
• мастер-полис страховки, ураганную франшизу и полис от наводнения;
• правила: животные, ремонт, одобрение покупателя, ограничения для 55+.

После получения документов у покупателя на вторичном рынке 7 дней (без выходных и праздников), чтобы выйти из контракта.

Голливуд среди соседей

По данным переписи в городе около 155 тыс. жителей, сезонного жилья около 9,5%, здания на 10 и больше квартир составляют 38% жилья. Это город, где живут круглый год, но с заметной долей зимующих.

Часть старых комплексов в городе устроена как сообщества 55+, где хотя бы один жилец должен быть старше 55 лет. Цены там обычно ниже, но и круг покупателей при будущей продаже уже. Если вам меньше 55 или вы покупаете для семьи с детьми, проверяйте это правило в документах до показа, чтобы не тратить время.

По общему уровню цен Голливуд ($442 тыс.) дешевле Форт-Лодердейла (около $510 тыс.), Мирамара (Miramar, около $520 тыс.) и Пемброк-Пайнс (Pembroke Pines, около $487 тыс.). Дешевле Голливуда Санрайз (Sunrise, около $361 тыс.), Помпано-Бич (около $350 тыс.), Тамарак (Tamarac, около $291 тыс.) и Лодерхилл (Lauderhill, около $212 тыс.). В этих городах квартиры есть, но пляжа рядом нет, кроме Помпано-Бич.

Покупка квартиры из-за рубежа

Иностранцу не нужно гражданство или вид на жительство в США. Я показываю квартиру по видео, отдельно снимаю коридоры, балконы, крышу и гараж здания. Контракт подписывается электронно, депозит идёт на эскроу title-компании, закрытие может пройти удалённо. Ипотека для иностранцев возможна при первом взносе обычно 30–40%, и банк отдельно одобряет здание: в некоторых старых комплексах кредит не дают. Покупка квартиры не даёт визу или грин-карту.

Льгота homestead положена только постоянным жителям, остальные платят налог около 1,5–2% стоимости в год. Если вы из Канады и собираетесь зимовать здесь, заранее посчитайте дни по тесту 183 дней и обсудите это с бухгалтером. Сделку я веду на русском и английском: читаю документы здания, считаю ежемесячные платежи и налог для каждой квартиры, объясняю отчёты инспекций. Если хотите, пришлю подборку квартир в Голливуде с таким расчётом.