Купить кондо в округе Кольер

Квартиры дешевеют, и это видно по цифрам

По индексу Zillow типичное кондо в округе стоит около $400 тыс. За год цена опустилась на 3%, за пять лет выросла на 14,3%. Отдельные дома за пять лет подорожали заметнее, почти на 20%. Разрыв понятен: после обрушения дома в Серфсайде в 2021 году и новых законов о кондо содержание старых зданий подорожало, взносы выросли, и часть владельцев выставила квартиры на продажу одновременно.

На Марко-Айленде типичное кондо стоит около $588 тыс., но за пять лет прибавило лишь 9,6%. В Нейплсе по Zillow около $379 тыс., за год минус 3,5%. Для покупателя это значит, что торг сейчас реален, особенно в зданиях с крупным предстоящим ремонтом. Но и дешёвая квартира может оказаться дорогой, если через год ассоциация объявит спецсбор.

Где в округе башни, а где малоэтажные кондо

По данным переписи ACS, в зданиях на 10 и больше квартир находится около 27% всего жилья округа. Ещё 18% приходится на здания на 2–9 квартир, и это в основном двухэтажные coach homes и виллы в гольф-сообществах. Башни сосредоточены у залива: в Пеликан-Бэй (Pelican Bay) в зданиях на 50+ квартир 37% жилья, на Марко-Айленде (Marco Island) 31%, в городе Нейплс 22%.

Возраст зданий тоже разный. Медианный год постройки в Нейплсе 1983, на Марко-Айленде 1987, то есть многие башни уже перешагнули 30 лет или подходят к этой черте. В Лели-Резорт (Lely Resort) и Вайнъярдс (Vineyards) малоэтажное кондо в основном моложе, 2000-х годов, и вопрос там чаще не про бетон, а про крыши, страховку и расходы клуба.

Что изменили законы Флориды после 2022 года

• Milestone inspection. Здания кондо высотой три этажа и выше проходят обязательную структурную инспекцию, когда им исполняется 30 лет, и затем повторно каждые 10 лет. Если инспектор находит повреждения, ремонт обязателен.
• SIRS. Ассоциация обязана заказать исследование резервов на несущие конструкции, крышу, фасад, водопровод, электрику, окна и двери. По нему рассчитывается, сколько нужно откладывать каждый год.
• Резервы нельзя отменить. Раньше владельцы могли проголосовать за то, чтобы не пополнять резервы. Для этих статей такой возможности больше нет, поэтому в старых зданиях взносы часто выросли.
• 7 дней на отказ. При покупке квартиры на вторичном рынке у покупателя есть 7 дней, не считая выходных и праздников, после получения документов ассоциации, чтобы отказаться от контракта.

Эти 7 дней я советую использовать полностью: читать бюджет и протоколы, а не только правила о домашних животных.

Какие документы ассоциации запросить

• Бюджет текущего года и отчёт о резервах, включая SIRS.
• Отчёт milestone inspection, если здание старше 30 лет и в нём три этажа или больше.
• Протоколы собраний совета за последний год: там видно, обсуждают ли спецсбор или кредит на ремонт.
• Страховой полис здания: что покрыто, какая ураганная франшиза и сколько она составит в долларах для вашей квартиры.
• Для вилл и coach homes уточните, кто отвечает за крышу и внешние стены, ассоциация или владелец.

Отдельно нужен полис HO-6 на внутреннюю часть квартиры. Банки при ипотеке смотрят и на документы здания: если в нём идёт крупный ремонт или не хватает резервов, кредит могут не одобрить, и тогда остаётся только покупка за наличные.