Купить квартиру в Брикелле

Какой бюджет нужен для Брикелла

Ориентиры по городу Майами по индексу Zillow:

• 1 спальня: около $351 тыс.;
• 2 спальни: около $451 тыс.;
• 3 спальни: около $621 тыс.

Дорогая треть жилья в городе начинается около $982 тыс., и значительная часть квартир Брикелла с видом на воду попадает именно туда. Дешёвая треть, до $353 тыс., это в основном здания постарше и районы вдали от центра. В самом Брикелле ближе к городскому среднему обычно стоят квартиры в зданиях постарше и без прямого вида на залив. Высокий этаж, вид на воду и новая башня каждый по отдельности поднимают цену, а вместе могут удвоить её для квартиры той же площади.

За год индекс кондо в Майами снизился на 1,6%, а всё жильё города подорожало на 1,4%. Для покупателя квартиры это нормальный момент: продавцы видят, что рынок не растёт, и чаще соглашаются на торг. Особенно в зданиях, где много похожих квартир выставлено одновременно.

Брикелл, Даунтаун или Эджвотер

Когда ищут «квартиру в центре Майами», обычно имеют в виду один из трёх районов. Брикелл, к югу от реки Майами, это финансовый район с офисами банков, торговым центром Brickell City Centre и самой плотной застройкой жилыми башнями. Остров Брикелл-Ки (Brickell Key) рядом, тише и с отдельным въездом. Даунтаун (Downtown) к северу от реки: там вокзал скоростного поезда Brightline, арена, музеи и много новых проектов. Эджвотер (Edgewater) ещё севернее, вдоль залива: в основном жилые башни с видом на воду, меньше офисов.

Все три района связаны бесплатным Metromover, автоматической надземной линией, и в Брикелле многие обходятся без машины. По данным переписи ACS в городе Майами около 460 тыс. жителей, и 55% жилья находится в зданиях на 10 и больше квартир. В Брикелле эта доля ещё выше: отдельных домов здесь почти нет.

Новая башня, вторичка или проект на стадии строительства

В Брикелле много известных башен, например Icon Brickell, Four Seasons Residences и Brickell Flatiron, и постоянно строятся новые. Для покупателя это три разных сделки.

• Готовое здание на вторичном рынке: можно прочитать бюджет, протоколы и отчёты инспекций, увидеть реальные взносы и сразу въехать.
• Новое здание после сдачи: конструкции свежие, но первые годы бюджета ассоциации ещё не проверены жизнью, а взносы часто растут после передачи управления от застройщика жильцам.
• Проект на стадии строительства: цена фиксируется заранее, но застройщик берёт поэтапные депозиты, и деньги заморожены до сдачи. Срок сдачи может сдвигаться.

Есть и практический вопрос денег. На вторичном рынке вы платите один раз при закрытии, а по строящемуся проекту часть суммы уходит за несколько лет до ключей, и всё это время квартирой пользоваться нельзя.

По проекту на стадии строительства я читаю контракт застройщика вместе с вами и советую показать его ещё и юристу. Там обычно много пунктов в пользу продавца.

Что я проверяю в здании до оффера

Медианный год постройки жилья в городе Майами 1979-й, но в Брикелле рядом стоят и башни 1980-х, и здания прошлого года. Чем старше дом, тем внимательнее я смотрю на milestone-инспекцию, которую по закону Флориды проходят здания в три этажа и выше после 30 лет, и на структурное исследование резервов SIRS. Для новых зданий важнее другое.

• Взносы ассоциации за квадратный фут и что в них входит: охрана, консьерж, спортзал, вода, интернет.
• Резервы и история спецсборов за последние годы.
• Мастер-полис страховки здания и ураганная франшиза.
• Доля квартир, где владельцы не живут постоянно: от неё зависит, даст ли банк ипотеку в этом здании.
• Судебные дела ассоциации, особенно претензии к застройщику по дефектам.
• Парковка: включено ли место в покупку или оплачивается отдельно.

После получения документов ассоциации у покупателя на вторичном рынке есть 7 дней (без выходных и праздников) на отказ от сделки.

Как купить квартиру в Брикелле из другой страны

Гражданство и вид на жительство в США не нужны. Я показываю квартиры по видео и отдельно снимаю вид из окна в разное время дня, общие зоны и шумную сторону здания. Контракт подписывается электронно, депозит переводится на эскроу title-компании, закрытие проходит с удалённой нотариальной заверкой. Ипотека для иностранцев обычно требует 30–40% первого взноса, и банк проверяет само здание.

Покупка квартиры не даёт визу или грин-карту. При будущей продаже покупатель удержит часть суммы по правилу FIRPTA, излишек возвращается через налоговую декларацию. Без homestead налог на недвижимость обычно 1,5–2% от стоимости в год.

Я работаю на русском и английском и считаю по каждой квартире налог, взносы и страховку. Если хотите, пришлю подборку квартир в Брикелле в вашем бюджете с таким расчётом.