Купить квартиру в Дейтона-Бич

Сколько стоит квартира и почему так недорого

Индекс Zillow по Дейтона-Бич для всего жилья:

• 1 спальня: около $117 тыс.;
• 2 спальни: около $222 тыс.;
• 3 спальни: около $302 тыс.

Дешёвая треть жилья стоит примерно до $135 тыс., дорогая начинается около $444 тыс. Кондо в среднем на $100 тыс. дешевле общего уровня по городу ($251 тыс.). За пять лет всё жильё подорожало примерно на 11%, это немного для Флориды.

Причины понятные. Медианный год постройки жилья по переписи ACS 1981-й, многие здания на пляже ещё старше. После законов о кондо 2022 года этим домам пришлось проводить инспекции конструкций и пополнять резервы, взносы выросли, где-то объявили спецсборы. Часть владельцев в таких зданиях выбирает продажу со скидкой вместо новых платежей. Для покупателя это возможность, но только если вы точно знаете, во что обойдётся здание в ближайшие 5 лет.

Поэтому я сравниваю квартиры не по цене, а по сумме за пять лет: цена, взносы за 60 месяцев, известные спецсборы, налог и страховка. Самая дешёвая квартира с крупным спецсбором на горизонте легко оказывается дороже той, что стоит на несколько десятков тысяч больше, но в здании, где ремонты уже сделаны и оплачены. Такой расчёт занимает час и снимает большую часть неприятных сюрпризов.

Не все кондо в городе стоят на пляже. Часть комплексов находится на материке, у реки Галифакс (Halifax River) или во внутренних районах. Они обычно ниже, без лифтов и дешевле в содержании, но и вида на океан там нет.

Штормы 2022 года и берег

Осенью 2022 года ураганы Иэн (Ian) и Николь (Nicole) сильно размыли пляж в округе Волуша (Volusia). Волнорезы и фундаменты некоторых зданий на первой линии пострадали, часть строений пришлось укреплять или признавать опасными. С тех пор на берегу идут ремонты и работы по защите от размыва.

Поэтому в здании у самой воды я спрашиваю не только о взносах, но и о том, что ассоциация сделала после 2022 года: восстановлен ли волнорез, кто за это заплатил, остались ли незакрытые страховые споры или кредиты ассоциации. Если работы ещё впереди, их стоимость ляжет на владельцев, включая нового.

Вдоль пляжа к югу находится отдельный город Дейтона-Бич-Шорс (Daytona Beach Shores), где тоже много кондо у океана. Цены на этой странице относятся только к Дейтона-Бич, но проверки в обоих городах одинаковые.

Что я запрашиваю у ассоциации

• Бюджет и резервы, плюс отчёт SIRS: сколько ассоциация должна накопить на крышу, конструкции, фасад, лифты.
• Результат milestone-инспекции: здания в три этажа и выше проходят её через 30 лет после постройки, потом каждые 10 лет.
• Протоколы собраний за год: планы ремонтов и споры о спецсборе обсуждают там.
• Текущие и утверждённые спецсборы с графиком платежей и вопрос, кто платит, продавец или покупатель.
• Мастер-полис здания: страховая сумма, ураганная франшиза, страховка от наводнения.
• Есть ли у ассоциации кредит банка на ремонт: его выплата обычно уже сидит во взносе.

По закону у покупателя на вторичном рынке 7 дней без учёта выходных и праздников после получения документов, чтобы выйти из сделки. Я читаю эти документы сразу и говорю, есть ли там причины остановиться.

Город и соседи

По данным переписи в Дейтона-Бич около 79 тыс. жителей, 29% жилья находится в зданиях на 10 и больше квартир, сезонного жилья около 8%. Город известен автодромом Daytona International Speedway и гонкой Daytona 500, на части пляжа разрешено ездить на машине. Здесь пересекаются шоссе I-95 и I-4, до Орландо около часа езды, в городе есть свой аэропорт.

Рядом цены другие. Типичное жильё в Холли-Хилле (Holly Hill) около $199 тыс., в Саут-Дейтоне (South Daytona) около $248 тыс., в Порт-Ориндже (Port Orange) около $339 тыс., в Ормонд-Бич (Ormond Beach) около $364 тыс., в Нью-Смирна-Бич (New Smyrna Beach) около $454 тыс. Если нужен вид на океан при небольшом бюджете, Дейтона-Бич даёт его дешевле соседей, но требует больше проверок.

Покупка квартиры издалека

Для покупки не нужны гражданство и вид на жительство США. Я показываю квартиру по видео, включая коридоры, балконы соседей, гараж и пляж перед зданием. Контракт подписывается электронно, депозит идёт на эскроу-счёт, закрытие можно провести без приезда.

При цене около $150 тыс. многие покупают за наличные. Ипотека для иностранцев возможна, но первый взнос обычно 30–40%, и в некоторых старых зданиях банки кредит не дают совсем: проверяем это до контракта. Покупка квартиры визы не даёт. Налог без homestead обычно 1,5–2% от стоимости в год.

Я работаю на русском и английском, читаю документы ассоциации и считаю для каждой квартиры взносы, налог и страховку. Если хотите, пришлю подборку кондо в Дейтона-Бич в вашем бюджете с таким расчётом.