Недвижимость в округе Волуша

Побережье и запад: два разных округа под одним названием

По данным переписи ACS, в округе живут около 580 тыс. человек. Восточная часть — цепочка городов вдоль океана и реки Галифакс (Halifax River): Ормонд-Бич (Ormond Beach), Холли-Хилл (Holly Hill), Дейтона-Бич (Daytona Beach), Саут-Дейтона (South Daytona), Порт-Ориндж (Port Orange), а южнее, уже у лагуны Индиан-Ривер, Нью-Смирна-Бич (New Smyrna Beach) и Эджуотер (Edgewater). Параллельно побережью идёт I-95. Западная часть тянется к Орландо: здесь Дельтона (Deltona), самый большой город округа, Дебэри (DeBary), Ориндж-Сити (Orange City) и Деланд (DeLand), где сидит администрация округа и находится университет Стетсон.

Для покупателя это два разных выбора. На побережье платят за близость к пляжу, и там больше кондо, сезонных владельцев и вопросов к страховке. На западе в основном отдельные дома в районах 1980–2000-х, семьи с детьми и работа в агломерации Орландо. Из Дебэри и Деланда ходит пригородный поезд SunRail, и тем, кто ездит в офис, это сильно упрощает жизнь.

Цены: десять лет роста и год на месте

По индексу Zillow типичный дом в округе стоит около $325 тыс. За десять лет цена выросла на 93%, то есть почти вдвое, за пять лет на 15,6%, а за последний год практически не сдвинулась (−0,3%). Перепись даёт близкую оценку: медианная стоимость жилья у владельцев $313 тыс.

Когда цены стоят после долгого роста, у покупателя появляется время и место для торга, особенно по домам, которые висят на рынке несколько месяцев. Продавцу, наоборот, приходится ставить цену по свежим закрытым сделкам, а не по воспоминаниям о самых горячих годах.

Разница между городами большая. Дороже всего юг побережья: Понс-Инлет (Ponce Inlet) около $519 тыс. и Нью-Смирна-Бич около $454 тыс. Дешевле всего старые города рядом с Дейтоной: Холли-Хилл около $199 тыс. и Саут-Дейтона около $248 тыс. Дельтона и Деланд держатся в районе $300–340 тыс., но там за эти деньги обычно получаешь больше дома и больше участка.

Какие дома здесь стоят и что из этого следует

Почти две трети жилья (64,5%) — отдельные дома. Передвижных домов (mobile home) больше, чем таунхаусов: 8,1% против 4,2%. Перед покупкой я всегда выясняю, что именно продаётся: дом вместе с участком или только сам дом. От этого зависят ипотека, налог и будущая перепродажа.

Медианный год постройки 1986. У типичного дома уже менялась или скоро будет меняться крыша, а страховщики во Флориде смотрят на возраст крыши, электрику и сантехнику очень внимательно. Для старых домов почти всегда нужны проверка «4-point» и отчёт о ветроустойчивости (wind mitigation). Заказывайте их вместе с основной инспекцией, пока идёт срок на отказ от сделки.

Высотки на 50+ квартир составляют 6,8% жилья, и почти все они стоят на береговой полосе. В Дейтона-Бич-Шорс (Daytona Beach Shores) на них приходится около 70% всего жилья.

Про воду. Между океаном и рекой, а также вдоль Сент-Джонс много низких участков, поэтому зону FEMA я проверяю по каждому адресу отдельно, а не по городу. Котировку страховки, включая полис от наводнения и размер ураганной франшизы, лучше получить в первые дни инспекционного периода: иногда именно она решает, стоит ли дом своих денег.

Почему кондо отстают от домов

Типичная квартира в кондо по Zillow стоит около $288 тыс. За пять лет она подорожала всего на 5,5%, почти втрое медленнее домов, а за год немного подешевела (−0,7%). Дело не в самом округе, а в законах Флориды, принятых после обрушения в Серфсайде: старым зданиям нужны инспекции конструкций и полноценные резервы на ремонт. В домах, где ассоциация годами экономила, владельцам приходят спецсборы, и часть продавцов выходит на рынок именно из-за этого.

Поэтому покупка квартиры в Волуше начинается с бумаг ассоциации: бюджет, размер резервов, протоколы собраний за последний год, результаты инспекций, условия страховки здания. Подробнее об этом на отдельной странице про кондо округа.

Возраст жителей и сезонные дома

Медианный возраст жителей 46,5 года, каждый четвёртый старше 65 лет (25,4%), детей до 18 лет 17,4%. Пенсионеров много, но картина неоднородная: на западе, в Дельтоне и Деланде, заметно больше молодых семей, а на побережье средний возраст выше.

Перепись считает пустым 14,3% жилья, и больше половины этих домов (8% всего фонда) используется сезонно. Сезонное жильё сосредоточено на побережье: в Дейтона-Бич-Шорс, Понс-Инлет и Ормонд-бай-зе-Си (Ormond-by-the-Sea) это от четверти до 40% домов. В Дельтоне и Дебэри таких меньше 2%, там живут круглый год.

С какого города начинать, если задача уже понятна

Когда клиент приходит с вопросом «где купить в Волуше», я сначала спрашиваю, зачем ему этот дом. От ответа зависит половина списка.

• Работа в Орландо или Лейк-Мэри. Дебэри, Деланд, Дельтона и Ориндж-Сити. В Дебэри типичный дом около $379 тыс., в Дельтоне около $298 тыс., разница во многом в размере участка, возрасте района и близости к станции SunRail.
• Океан при скромном бюджете. Дейтона-Бич (около $251 тыс.), Саут-Дейтона и Холли-Хилл. Дешевле здесь потому, что фонд старше: в Саут-Дейтоне медианный год постройки 1976, в Холли-Хилл 1978.
• Пенсия у воды. Ормонд-Бич, Ормонд-бай-зе-Си, Дейтона-Бич-Шорс и Понс-Инлет. В двух последних больше половины жителей старше 65 лет, а основная часть жилья — квартиры в зданиях у океана.
• Второй дом для зимы. Нью-Смирна-Бич и тот же берег от Дейтона-Бич-Шорс до Понс-Инлет. Там же самые высокие цены округа и самая высокая доля сезонных владельцев.

Отдельно от всех стоят сельские места на северо-западе вокруг Пирсона (Pierson) и Сивилла (Seville): большие участки, передвижные дома и фермы. Это рынок для тех, кому нужна земля, а не сервис рядом.

Русскоязычных немного, и живут они врозь

По данным ACS, в округе около 1 350 человек, родившихся в бывшем СССР: примерно 830 из России, 430 из Украины и около 60 из стран Балтии. Ещё 127 жителей родились в Израиле. Дома на русском, польском и других славянских языках говорят около 2 300 человек; перепись объединяет эти языки, поэтому цифра шире, чем русскоязычная община.

Больше всего уроженцев бывшего СССР в Дейтона-Бич, дальше идут Дельтона и Ормонд-Бич. Компактного района, как в Санни-Айлс-Бич или Халландейл-Бич, здесь нет. Те, кто выбирает Волушу, обычно едут за ценой, пляжем и тишиной, а не за русской средой, и это лучше понимать заранее.