Вид на жительство при покупке недвижимости в США

Почему собственность и статус в США не связаны

Во многих странах есть программы «резиденция за недвижимость». В США такой нет и никогда не было. Право собственности на дом и право жить в стране регулируют разные законы и разные ведомства. Сделку оформляет title-компания и регистрирует округ, а визы выдают Госдепартамент и иммиграционная служба USCIS. Ни одна из этих структур не смотрит на вашу выписку о собственности при решении иммиграционного вопроса.

Отсюда два практических вывода. Первый: купить жильё может любой иностранец, без визы, без гражданства и без вида на жительство. Второй: после покупки ваш въезд и срок пребывания определяются только визой. Если вы приезжаете по туристической визе B-1/B-2, пограничник на въезде решает, сколько вам можно оставаться, обычно не больше шести месяцев. Дом во Флориде этот срок не продлевает и не даёт права работать.

Гражданство тем более не связано с недвижимостью. Натурализация возможна только после грин-карты, обычно через пять лет постоянного проживания, и собственность на это никак не влияет.

EB-5: инвестиция в бизнес, а не покупка квартиры

Чаще всего под «грин-картой за инвестиции» имеют в виду программу EB-5. Её условия с 2022 года такие:

• $800 тыс., если проект находится в целевой зоне занятости (TEA, это сельские районы или районы с высокой безработицей), либо $1,05 млн в остальных случаях;
• деньги вкладываются в коммерческое предприятие, которое создаёт не меньше 10 постоянных рабочих мест для американских работников;
• происхождение средств нужно документально подтвердить, вплоть до истории заработка или продажи активов;
• сначала выдаётся условная грин-карта на два года, затем подаётся отдельное прошение о снятии условий.

В программу включаются супруг и неженатые дети до 21 года. Многие проекты EB-5 действительно связаны со строительством: отели, жилые комплексы, офисы через так называемые региональные центры. Но инвестор вкладывает деньги в проект как партнёр и не получает квартиру в собственность для жизни. Покупка собственного дома, даже очень дорогого, в сумму инвестиции EB-5 не засчитывается.

Для сравнения с рынком: $800 тыс. примерно вдвое больше типичной стоимости дома во Флориде и в полтора раза больше типичной стоимости в самых дорогих округах штата, Кольер ($552 тыс.) и Майами-Дейд ($523 тыс.). EB-5 — это отдельное иммиграционное решение со своими рисками, и выбирать проект нужно с иммиграционным адвокатом.

Другие визы, которые путают с покупкой жилья

Виза E-2 (инвестор по договору) доступна только гражданам стран, у которых с США есть соответствующий торговый договор. Она требует вложений в действующий бизнес, которым вы управляете. Пассивное владение недвижимостью, в том числе собственным домом, для E-2 не подходит. К тому же это неиммиграционная виза: она продлевается, пока работает бизнес, но сама по себе не ведёт к грин-карте.

Рабочие визы, учебные визы, семейная иммиграция и грин-карта через работодателя никак не зависят от того, есть ли у вас жильё в США. Если иммиграционный адвокат говорит иначе про вашу конкретную ситуацию, попросите показать, на какую норму он ссылается.

Это не юридическая и не налоговая консультация. Свой иммиграционный путь обсуждайте с лицензированным иммиграционным адвокатом.

Как иностранцу купить жильё без статуса

Процесс для покупателя без визы почти не отличается от обычной сделки. Я показываю объекты по видео, договор подписывается электронно, депозит и остаток идут банковским переводом на эскроу-счёт title-компании или адвоката. Закрытие можно провести дистанционно, через онлайн-нотариуса или нотариуса в вашей стране.

• Деньги. Покупка за наличные проще всего. Ипотеку для иностранцев без кредитной истории в США дают, но обычно с первым взносом 30–40%.
• ITIN. Налоговый номер для покупки не обязателен, но понадобится для налоговых деклараций, например при продаже.
• Ограничения штата. Закон Флориды SB 264 (2023) ограничивает покупки для людей с постоянным местом жительства в Китае, Кубе, Иране, Северной Корее, России, Сирии и Венесуэле рядом с военными объектами и критической инфраструктурой, а для жителей Китая ограничения шире. Важно не гражданство, а домицилий. Проверяйте это до подписания договора.
• Продажа в будущем. Когда иностранный владелец продаёт, покупатель обязан удержать 15% цены по FIRPTA. Часть или всё возвращается после подачи декларации.

Налоги для владельца без грин-карты

Во Флориде нет подоходного налога штата, но налог на недвижимость платят все. Льгота homestead положена только тем, для кого дом во Флориде является постоянным местом жительства, а для иностранца это обычно означает статус постоянного жителя. Без неё налог составляет примерно 1,5–2% стоимости в год. На типичный дом за $375 тыс. это порядка $5,6–7,5 тыс. ежегодно, плюс страховка и взносы HOA, если они есть.

Я считаю эти расходы по каждому объекту до предложения: налог по ставке конкретного адреса, взносы ассоциации, примерную страховку. Работаю на русском и английском, и вся сделка может пройти без вашего приезда.

Если цель всё-таки иммиграция

Разумный порядок такой: сначала иммиграционный адвокат и выбор пути (EB-5, работа, семья, учёба), потом покупка жилья под этот план. Тогда понятно, в каком городе вы будете жить, нужен ли homestead и на кого оформлять собственность. Если жильё нужно уже сейчас, его можно купить заранее, это не мешает ни одной визе.

По цене штат очень неоднороден. По индексу Zillow типичное жильё в округе Хайлендс стоит около $231 тыс., в округе Дювал (Джэксонвилл) около $294 тыс., а в Майами-Дейд уже $523 тыс., и там за пять лет цены выросли на 35%. Типичный кондо по штату стоит около $263 тыс., отдельный дом около $397 тыс. Для семьи, которая ещё не знает, где будет работать или учиться, иногда разумнее сначала определиться с городом, а уже потом выбирать между кондо и домом.

Если хотите, пришлю подборку реальных объектов в вашем бюджете с расчётом налога и взносов, чтобы было с чем сравнивать.