Налог на недвижимость во Флориде

Как устроен налог: оценка, льготы и миллы

Подоходного налога штата во Флориде нет, поэтому местные бюджеты живут в основном за счёт налога на недвижимость. Считается он в три шага.

• Оценка. Оценщик округа (Property Appraiser) каждый год определяет стоимость объекта на 1 января. Она обычно близка к рыночной, иногда немного ниже.
• Облагаемая база. Из оценки вычитают льготы, если они положены, и применяют ограничения роста, о которых ниже.
• Ставка. Ставку выражают в миллах: один милл равен $1 налога на каждую $1 000 облагаемой стоимости. Складывается она из ставок округа, города, школьного совета и специальных районов.

Поэтому два одинаковых дома в соседних городах одного округа могут платить разный налог. Кроме того, в счёте бывают фиксированные сборы: вывоз мусора, ливневая канализация, а в новых посёлках ещё и платежи CDD (Community Development District), которые покрывают дороги и коммуникации района и иногда весят как заметная часть налога.

Homestead: кому положен и что даёт

Homestead — главная льгота для тех, кто живёт во Флориде постоянно. Её получает владелец, для которого этот дом является основным местом жительства на 1 января. Заявление подаётся в офис оценщика округа до 1 марта. Иностранцу без статуса постоянного жителя её, как правило, не дают, и канадцу, который зимует во Флориде, но остаётся резидентом Канады, тоже.

• Вычет из облагаемой стоимости до $50 тыс. (первые $25 тыс. применяются ко всем налогам, вторые $25 тыс. только к нешкольным).
• Ограничение Save Our Homes: оценка для налога растёт не больше чем на 3% в год или на уровень инфляции, если она ниже.
• Портативность: при переезде в другой дом во Флориде накопленную разницу до $500 тыс. можно перенести на новый адрес, если соблюдены сроки.

Для жилья без homestead тоже есть ограничение: облагаемая стоимость для нешкольных налогов не может вырасти больше чем на 10% в год. Школьная часть такого ограничения не имеет.

Почему налог продавца вам не подходит

Это самая частая ошибка при расчёте бюджета. Ограничения роста оценки привязаны к владельцу, а не к дому. После продажи, с 1 января следующего года, оценку сбрасывают до рыночной стоимости. Если продавец жил в доме 15 лет с homestead, его налог мог остаться в два-три раза ниже того, что будете платить вы.

В Майами-Дейд это видно особенно сильно: по индексу Zillow типичная стоимость там за пять лет выросла на 35%, а у давних владельцев с homestead облагаемая база всё это время росла максимум на 3% в год. В округе Палм-Бич рост за пять лет составил 26%, в округе Бровард 23%, и картина похожая.

Поэтому я не беру цифру из прошлогоднего счёта. Для каждого объекта я пересчитываю налог от цены покупки по ставке конкретного адреса, с homestead и без, и показываю обе суммы до того, как вы делаете предложение.

Налог на недвижимость в Майами и по округам

Точных ставок по каждому городу я здесь не привожу: они меняются каждый год и различаются даже внутри одного округа. Для ориентира удобнее взять типичную стоимость жилья по Zillow и правило 1,5–2% для владельца без льготы.

• Округ Майами-Дейд: типичная стоимость около $523 тыс., налог без homestead порядка $7,8–10,5 тыс. в год.
• Округ Кольер (Нейплс): около $552 тыс., порядка $8,3–11 тыс.
• Округ Ориндж (Орландо): около $401 тыс., порядка $6–8 тыс.
• Округ Хиллсборо (Тампа): около $376 тыс., порядка $5,6–7,5 тыс.
• Округ Хайлендс: около $231 тыс., порядка $3,5–4,6 тыс.

Для кондо налог считается так же, от оценки самой квартиры. Типичный кондо по штату стоит около $263 тыс., и налог без льготы получается примерно $3,9–5,3 тыс. в год, но к нему добавляются взносы ассоциации, которые в старых зданиях часто больше налога.

Когда и как платят

Счета рассылают в ноябре за текущий год. За раннюю оплату дают скидку: 4% в ноябре, 3% в декабре, 2% в январе и 1% в феврале. Полную сумму нужно заплатить до 31 марта, с 1 апреля налог считается просроченным. Если у вас ипотека, налог обычно платит банк через эскроу-счёт, а вы вносите его частями вместе с ежемесячным платежом.

При покупке налог за год делят между сторонами на закрытии: продавец оплачивает дни, когда дом был его, и эта сумма идёт вам в зачёт. Платить за весь год в ноябре будете уже вы.

В августе оценщик рассылает уведомление TRIM с предварительной оценкой и предлагаемыми ставками. Если оценка кажется завышенной, её можно оспорить в Совете по корректировке стоимости (Value Adjustment Board), срок подачи обычно около 25 дней после рассылки. Для только что купленного объекта аргументом служит сама цена сделки, если она ниже оценки. Помогают и фотографии повреждений, и отчёт оценщика.

Это не юридическая и не налоговая консультация. Вопросы структуры владения и налогов при продаже обсуждайте с CPA.

Поправка 3 на голосовании 3 ноября 2026 года

На голосовании 3 ноября 2026 года стоит поправка 3 к конституции штата. Если её примут (для этого нужно 60% голосов), с 2027 года вычет homestead для нешкольных налогов вырастет до $150 тыс., а с 2028 года до $250 тыс. Для жилья без homestead ежегодный предел роста оценки снизится с 10% до 5%. Тем, кто не будет жителем Флориды на 31 декабря 2026 года, сначала дадут нынешний вычет, а повышенный начнёт действовать с пятого года льготы. Результат на момент написания неизвестен, и я обновлю эту страницу после голосования.

Если хотите, пришлю подборку объектов в вашем бюджете с налогом, пересчитанным от цены покупки, а не из старого счёта продавца.