Купить квартиру в Ки-Бискейне

Сколько стоят квартиры по числу спален

Индекс Zillow для всего жилья острова выглядит так:

• 1 спальня: около $599 тыс.;
• 2 спальни: около $1,22 млн;
• 3 спальни: около $2,72 млн;
• 4 спальни: около $3,79 млн.

Скачок между одной и двумя спальнями здесь резкий, почти вдвое. Однокомнатных квартир на острове немного, и чаще это старые здания на бухте, без прямого вида на океан. С двух спальен начинаются квартиры, ради которых обычно сюда и едут: просторные, с террасой и видом на воду.

За год кондо подорожали на 6,8%, всё жильё на 7,7%, за пять лет примерно на 36%. На фоне остального округа, где многие рынки квартир за год ушли в минус, это заметная разница. Она говорит о том, что предложение на острове ограничено физически: новые участки под башни здесь практически не появляются.

Что за остров и кто здесь покупает

Ки-Бискейн отдельная деревня (Village of Key Biscayne) с собственным управлением, а не район Майами. С материком её связывает дамба Рикенбакер (Rickenbacker Causeway), до Брикелла около 15–20 минут без пробок. Северную часть острова занимает парк Крэндон (Crandon Park), южную оконечность парк штата Билл Баггс с маяком Кейп-Флорида. Застроенная часть между ними небольшая, поэтому рынок тесный.

По данным переписи ACS здесь живут около 14,8 тыс. человек, медианный возраст 42 года. Почти четверть жилья (23,7%) используется сезонно: у многих владельцев квартира на острове вторая. 75% жилья находится в домах на 10 и более квартир, отдельных домов около 19%, и стоят они уже около $4,1 млн. Если бюджет до $1 млн, реальный выбор на острове сводится к квартирам с одной-двумя спальнями в старых зданиях.

Океанская сторона или сторона бухты

Высотные кондо острова стоят в основном вдоль Атлантики, на восточной стороне главной улицы Crandon Boulevard. Квартиры с прямым видом на океан и выходом на пляж стоят дороже всего, и именно в этих зданиях выше расходы на защиту от соли и ветра. В центральной и западной части острова, ближе к бухте Бискейн, больше отдельных домов и малоэтажных зданий. Квартиры в таких домах дают вид скромнее, зато вход ниже и взнос часто меньше.

Нижняя треть рынка острова по Zillow заканчивается примерно на $904 тыс., верхняя треть начинается около $4,07 млн. Между этими границами огромный разрыв, и почти весь он объясняется видом, этажом и состоянием здания. Когда клиент называет бюджет, я сначала спрашиваю, что для него важнее: океан из окна или более новое здание с меньшим риском спецсбора. Совместить оба пункта на острове получается не всегда.

Возраст зданий и взносы: главная статья расходов

Медианный год постройки жилья на острове 1977. Значит, большинство башен уже прошли или проходят milestone-инспекцию: во Флориде её обязаны делать здания от трёх этажей после 30 лет. Плюс исследование резервов (SIRS) и запрет голосованием отказываться от накоплений на крышу, фасад, балконы и несущие конструкции. Для зданий на первой линии у океана, где соль и ветер работают круглый год, это обычно означает рост ежемесячного взноса или спецсбор.

Поэтому две квартиры по $1,2 млн в соседних домах могут стоить вам совершенно по-разному. В одном здании ремонт фасада уже сделан и оплачен, в другом он только обсуждается на собраниях. Цена квартиры не всегда это учитывает. Я смотрю на это до оффера, а не после.

Документы, которые я прошу у ассоциации

• бюджет на текущий год и фактический размер резервов;
• отчёт SIRS и отчёт milestone-инспекции, если он уже есть;
• протоколы собраний правления за 12 месяцев;
• информацию о действующих и планируемых спецсборах (special assessment);
• мастер-полис страховки здания с франшизой на ураган;
• правила ассоциации: ремонт, животные, одобрение нового владельца, сроки проживания гостей.

На вторичном рынке после получения этих документов у покупателя есть 7 рабочих дней, чтобы выйти из сделки. Отдельно я прошу у страхового агента расчёт полиса HO-6 для самой квартиры и проверяю зону FEMA конкретного адреса. Остров низкий, и страховка от наводнения здесь отдельная строка бюджета, которую стоит знать до конца инспекционного периода.

Покупка из-за рубежа и роль агента

Гражданство США и вид на жительство для покупки не нужны. Обычный порядок: видеопоказы, контракт с электронной подписью, депозит на эскроу title-компании или адвоката, инспекция, проверка документов здания, закрытие. Во Флориде разрешено удалённое нотариальное заверение, поэтому прилетать на closing не обязательно. Иностранцам без кредитной истории в США банки обычно дают ипотеку с первым взносом 30–40%, а в старых зданиях кредит могут не одобрить из-за состояния самой ассоциации. На этом острове значительная часть покупок проходит за наличные.

Покупка квартиры не даёт визу или грин-карту. При будущей продаже иностранным владельцем действует удержание FIRPTA, обычно 15% от цены. Я веду сделки на русском и английском, читаю документы ассоциации, считаю взнос, налог и страховку по каждой квартире и провожу весь процесс удалённо. Если хотите, пришлю подборку квартир на острове в вашем бюджете с этими цифрами по каждой.