Купить кондо в округе Ли

Квартиры дешевеют быстрее домов

По индексу Zillow типичная квартира в кондо по округу стоит около $264 тыс. За год минус 6%, за пять лет плюс всего 2,9%. Для сравнения, отдельные дома за год потеряли 3,5%.

Картина сильно зависит от места. В Кейп-Корале (Cape Coral) типичное кондо около $191 тыс., и это на 11% ниже, чем пять лет назад. В Норт-Форт-Майерсе (North Fort Myers) около $143 тыс., минус 12% за пять лет, в Лихай-Акрс (Lehigh Acres) около $124 тыс. и минус 13% только за последний год. На юге округа всё иначе: в Эстеро (Estero) около $343 тыс. и плюс 22% за пять лет, в Бонита-Спрингс (Bonita Springs) около $387 тыс. и плюс 12%. Там больше новых зданий в гольф-сообществах, и покупатели готовы за них платить. На островах свои цифры: в Санибеле (Sanibel) около $670 тыс., в Форт-Майерс-Бич (Fort Myers Beach) около $429 тыс., и оба рынка ещё ниже уровня пятилетней давности после урагана 2022 года.

Высоток мало, зато много малоэтажных комплексов

По переписи ACS, в зданиях на 10 и больше квартир находится около 16% жилья округа, а в башнях на 50+ квартир всего 4%. Типичное кондо здесь — двух-четырёхэтажный комплекс у гольф-поля или озера, часто с общим бассейном и клубным домом. Высотки стоят в основном в даунтауне Форт-Майерса у реки, на Форт-Майерс-Бич и в Пунта-Расса (Punta Rassa), где почти 88% жилья — многоквартирные здания.

Медианный год постройки по округу 1997, а в старых пригородах вроде Сайпресс-Лейк (Cypress Lake) и Виллас (Villas) — середина 1980-х. Это как раз возраст, когда зданию нужны крыша, лифты, балконы и трубы, и платить за это будут нынешние и будущие владельцы.

Законы 2022–2024 годов простыми словами

После обрушения в Серфсайде Флорида приняла несколько законов, которые изменили экономику старых кондо.

• Milestone inspection. Здания от трёх этажей проходят обязательную инженерную инспекцию, когда им исполняется 30 лет, и затем каждые 10 лет.
• SIRS. Ассоциация обязана заказать исследование резервов (structural integrity reserve study) по крыше, несущим конструкциям, фасаду, водоснабжению, электрике, окнам и дверям.
• Резервы нельзя отменить голосованием. Раньше владельцы часто голосовали за то, чтобы не копить деньги на ремонт. Для конструктивных элементов это больше не разрешено, поэтому ежемесячные взносы во многих зданиях выросли.
• 7 дней на отказ. Покупатель квартиры на вторичном рынке может отменить контракт в течение 7 дней после получения документов ассоциации, выходные и праздники не считаются.

Отсюда и падение цен в старых комплексах: продавцы конкурируют с ростом взносов и спецсборов. Некоторые банки не кредитуют в зданиях с отложенным ремонтом, и покупатель такой квартиры фактически должен платить наличными.

Что запросить у ассоциации до подписания

Эти 7 дней проходят быстро, поэтому я прошу документы ещё до контракта, если продавец согласен:

• отчёт milestone inspection и SIRS, если они уже есть, и сроки следующих;
• бюджет на текущий год и размер резервного фонда;
• протоколы заседаний правления за последний год: в них видно, какие ремонты обсуждают;
• информацию о спецсборах, уже утверждённых или планируемых;
• страховой полис здания и размер франшизы на ураган;

Если в здании обсуждают крупный ремонт, это не обязательно повод отказаться. Это повод договориться о цене, которая этот ремонт учитывает.