Районы Нейплса: где купить жильё

Что Zillow называет Нейплсом

Город Нейплс по переписи небольшой, около 20 тыс. жителей. Но почтовый адрес Naples носит большая часть западного округа Кольер, и Zillow включает в список районов места за городской чертой: Голден-Гейт (Golden Gate), Пеликан-Бэй (Pelican Bay), Вайнъярдс (Vineyards), Лели-Резорт (Lely Resort), Орандж-Три (Orangetree). Для покупателя разница практическая. Внутри города и в незарегистрированной части округа разные налоговые ставки, разные правила строительства и разные службы. Проверяйте в карточке объекта, к какой юрисдикции относится адрес.

И ещё одно: границы районов у Zillow не всегда совпадают с тем, как их называют местные и сами сообщества. Цифры ниже это типичная стоимость всего жилья района, вместе с кондо, а не только отдельных домов.

Самые дорогие районы: у залива и на побережье

• Порт-Ройал (Port Royal): около $14,7 млн, +10,3% за год, +39% за пять лет. Южная часть города, дома на воде с выходом к заливу.
• Акуалейн-Шорс (Aqualane Shore): около $7,6 млн, +0,4% за год, +34% за пять лет. Тоже дома у воды в южной части города.
• Эстуари в Грей-Оукс (Estuary at Grey Oaks): около $6,3 млн, +5,4% за год, +53% за пять лет, самый сильный рост в этой группе.
• Кокина-Сэндс (Coquina Sands): около $1,89 млн, +7,6% за год.
• Парк-Шор (Park Shore): около $1,73 млн, −0,3% за год. Здесь много кондо в башнях вдоль залива, поэтому средняя цена ниже, чем у соседних районов с домами.

В этих районах я в первую очередь смотрю на высоту дома, состояние волнолома и страховку от наводнения. После урагана Иэн в 2022 году часть домов у воды перестраивали, и история ремонтов влияет на цену и на полис.

От $950 тыс. до $1,35 млн

• Пеликан-Бэй: около $1,31 млн, +0,3% за год, +13,5% за пять лет. Спланированное сообщество на севере с кондо-башнями и виллами.
• Ройал-Харбор (Royal Harbor): около $1,16 млн, −1,5% за год.
• Пайн-Ридж (Pine Ridge): около $1,15 млн, +6,6% за год, +33,5% за пять лет.
• Мурингс (Moorings): около $1,10 млн, +1,1% за год. Район между заливом и бухтой с домами и кондо.
• Redevelopment Area: около $1,02 млн, −1,6% за год.
• Лейк-Парк (Lake Park): около $951 тыс., +8,2% за год и +46,6% за пять лет, один из самых быстрорастущих районов списка.
• Старый Нейплс (Old Naples): около $948 тыс., почти без изменений за год и +4% за пять лет. Исторический центр у пляжа и пирса. Невысокая средняя для такого места объясняется большим числом квартир в старых зданиях.

Средний бюджет: $480–800 тыс.

• Сан-Террас (Sun Terrace): около $788 тыс., +36% за пять лет.
• Бэрс-Пау (Bears Paw): около $778 тыс., +8,2% за год, +52% за пять лет.
• Нейплс-Парк (Naples Park): около $720 тыс., +1,9% за год. Сетка улиц со старыми небольшими домами на севере, часть из них перестроена.
• Ривер-Рич (River Reach): около $682 тыс., −1,4% за год.
• Вайнъярдс: около $672 тыс., −3% за год. Спланированное сообщество с полями для гольфа.
• Лели-Резорт: около $600 тыс., −3,2% за год.
• Верона-Уок (Verona Walk): около $557 тыс., −2,5% за год.
• Голден-Гейт: около $528 тыс., −1,6% за год, +25% за пять лет.
• Орандж-Три: около $485 тыс., −3,2% за год.

В закрытых сообществах этой группы к цене добавляются взносы HOA, а иногда членство в гольф-клубе. Его стоимость и то, обязательно ли оно, я выясняю до оффера.

Дешевле $400 тыс. и где цены снижаются

Нейплс-Мэнор (Naples Manor) около $362 тыс. (−2,1% за год, +15,8% за пять лет) и Лели около $241 тыс. Лели единственный район списка, где цена ниже, чем пять лет назад: −9,3% за год и −1,4% за пять лет. Причины по индексу не видны. По Флориде в целом сильнее всего сейчас дешевеют старые кондо, где после новых законов выросли взносы и ожидаются спецсборы, поэтому в таком районе я проверяю документы каждого здания отдельно.

Если вы ищете отдельный дом дешевле $400 тыс. с адресом Naples, реальные варианты обычно находятся в восточной части округа. Для сравнения, типичное жильё в Иммокали (Immokalee) стоит около $276 тыс., а на соседнем Марко-Айленде (Marco Island) около $849 тыс.

Где лучше жить: зависит от того, кто покупает

Единого ответа нет, и я не составляю рейтинги районов. Обычно выбор выглядит так. Тем, кто хочет жить у пляжа и ходить пешком в рестораны, подходят Старый Нейплс, Мурингс, Парк-Шор, а по бюджету чаще всего это квартира. Тем, кто хочет отдельный дом с бассейном и готов ездить к заливу 15–25 минут, подходят районы вроде Голден-Гейт, Орандж-Три, Лели-Резорт. Для зимнего жилья пенсионеры часто выбирают сообщества с гольфом и HOA, где за домом следят, пока хозяев нет.

Я работаю на русском и английском и по каждому объекту считаю налог, взносы и страховку. Если хотите, пришлю подборку в двух-трёх районах на выбор с таким расчётом.