Купить дом в Палм-Бич

Три разных «Палм-Бича»

Путаница здесь стоит денег, поэтому сначала о названиях.

• Палм-Бич (Palm Beach) — небольшой город на барьерном острове между океаном и лагуной Лейк-Уэрт. Типичный отдельный дом по индексу Zillow около $10,6 млн. Это рынок особняков у океана.
• Уэст-Палм-Бич (West Palm Beach) — отдельный город на материке, через лагуну. Типичный дом там около $471 тыс., рядом аэропорт Palm Beach International (PBI), в центре станция Brightline.
• Округ Палм-Бич — вся территория от Бока-Ратона на юге до Текесты (Tequesta) на севере и до озера Окичоби на западе. Типичное жильё всех типов около $476 тыс., за пять лет цены выросли на 26%.

Объявление с адресом «Palm Beach» почти никогда не означает остров. Чаще это Уэст-Палм-Бич, Палм-Бич-Гарденс или неинкорпорированная территория округа.

Где в округе дом дешевле, а где дороже

По индексу Zillow типичный отдельный дом в городах округа стоит так:

• около $290–370 тыс.: Белл-Глейд (Belle Glade) около $291 тыс., Ривьера-Бич (Riviera Beach) около $341 тыс., Гринэйкерс (Greenacres) около $360 тыс., Палм-Спрингс (Palm Springs) около $368 тыс.;
• около $450–590 тыс.: Уэст-Палм-Бич около $471 тыс., Бойнтон-Бич (Boynton Beach) около $478 тыс., Лейк-Уэрт-Бич (Lake Worth Beach) около $491 тыс., Ройял-Палм-Бич (Royal Palm Beach) около $523 тыс., Делрей-Бич (Delray Beach) около $589 тыс.;
• от $680 тыс. и выше: Веллингтон (Wellington) около $681 тыс., Бока-Ратон около $767 тыс., Палм-Бич-Гарденс (Palm Beach Gardens) около $790 тыс., Джупитер (Jupiter) около $796 тыс., Текеста около $838 тыс., Норт-Палм-Бич (North Palm Beach) около $972 тыс.

Общая логика простая: ближе к океану и к северу округа — дороже, вглубь материка — дешевле. Белл-Глейд стоит далеко на западе, у озера Окичоби, в сельскохозяйственной зоне, и для жизни у побережья не подходит. Веллингтон известен конным спортом, и там много участков с конюшнями и большими домами.

Как выбрать город под задачу

Если нужен дом для постоянной жизни с работой у побережья, чаще всего смотрят Уэст-Палм-Бич, Бойнтон-Бич, Лейк-Уэрт-Бич и Ройял-Палм-Бич: здесь можно найти дом с тремя спальнями без бюджета в миллион. Если важны новое строительство и HOA с бассейном и охраной, обычно это западные комьюнити округа. Если нужен дом у воды или с выходом к Intracoastal, бюджет сразу смещается к Джупитеру, Норт-Палм-Бичу и Текесте.

Внутри одного города разброс тоже большой. В Делрей-Бич, например, нижняя треть всего рынка начинается примерно от $143 тыс., а верхняя примерно от $1 млн. Поэтому я сначала спрашиваю о бюджете, площади и дороге до работы или аэропорта, а уже потом предлагаю города.

Для канадцев и всех, кто летает из-за океана, важна дорога до аэропорта. Из Уэст-Палм-Бича, Ройял-Палм-Бича и Гринэйкерса до PBI недалеко, а с юга округа многие летают через Форт-Лодердейл. Сезонному владельцу это кажется мелочью до первой зимы, когда приходится несколько раз в год ездить туда и обратно с чемоданами и детьми.

Проверки для дома во Флориде

• Крыша: возраст, материал и разрешение на последнюю замену. От неё зависит, возьмёт ли дом страховая компания и по какой цене.
• Wind mitigation: ураганные окна или ставни и крепление крыши. Отчёт снижает премию.
• 4-point инспекция для старого дома: крыша, электрика, сантехника, кондиционер.
• Зона FEMA по адресу и котировка страховки от наводнения, с размером ураганной франшизы.
• HOA и CDD. В новых комьюнити на западе округа помимо HOA может быть начисление CDD, оно приходит в налоговом счёте и заметно увеличивает годовой платёж.
• Открытые разрешения на пристройки, бассейн, замену окон.

Все котировки страховки я советую получить в первые дни инспекционного периода, пока у вас есть право выйти из сделки. Если дом будет пустовать летом, скажите об этом страховщику сразу: у части полисов есть условия для домов, где никто не живёт подолгу, и о них лучше узнать до урагана.

Налог, homestead и покупка из-за рубежа

Налог на недвижимость без homestead обычно около 1,5–2% от стоимости в год, и ставка немного отличается от города к городу внутри округа, поэтому я смотрю налоговую карточку каждого дома. Homestead положен только для основного постоянного жилья при законном праве жить в США, и сезонный дом его не получает.

Иностранцу гражданство для покупки не нужно, а сама покупка не даёт визы. Сделку можно провести удалённо: видеопоказы, электронная подпись, перевод на эскроу титульной компании. Ипотека нерезидентам обычно требует 30–40% первого взноса, при будущей продаже действует удержание FIRPTA.

Я работаю на русском и английском, сравниваю для вас несколько городов округа по полной ежемесячной сумме, а не только по цене, и веду сделку дистанционно. Если хотите, пришлю подборку домов в двух-трёх подходящих городах с расчётом налога и страховки.