Купить квартиру в Мелборне

Сколько стоит квартира в Мелборне

Индекс Zillow по всему жилью города:

• 1 спальня: около $135 тыс.;
• 2 спальни: около $212 тыс.;
• 3 спальни: около $341 тыс.

Однокомнатные и двухкомнатные варианты в этих ценах это в основном кондо и таунхаусы в комплексах. Трёхспальное жильё за $341 тыс. уже чаще отдельный дом. Нижняя треть всего рынка заканчивается примерно на $229 тыс., так что почти любое кондо в городе попадает в дешёвую треть.

Отдельный дом стоит в среднем $376 тыс., вдвое дороже квартиры. За пять лет жильё города подорожало на 17,1%, но кондо в последний год шли вниз сильнее домов: минус 4% против минус 0,4%. Это общая картина по Флориде после новых законов о кондо, а не особенность Мелборна.

Что это значит на практике. До $150 тыс. обычно встречаются небольшие квартиры с одной спальней в старых комплексах, часто с исходной кухней и ванной. В диапазоне $170–230 тыс. уже есть двухспальные квартиры и таунхаусы, иногда с обновлённым интерьером или гаражом. Выше $250 тыс. стоит сравнить кондо с небольшим отдельным домом: в Мелборне и Палм-Бэй такие дома ещё попадаются, и для части покупателей отсутствие ежемесячных взносов перевешивает. Решающим обычно оказывается не цена, а сумма взносов: две похожие квартиры в соседних комплексах могут сильно отличаться по ним, и за десять лет владения эта разница складывается в заметную сумму.

Какие кондо в Мелборне и почему их немного

По данным переписи ACS, в зданиях от 10 квартир находится только 17,3% жилья Мелборна, а отдельные дома составляют 57,2%. Медианный год постройки 1985-й. Город в основном одноэтажный, и квартирный рынок здесь небольшой.

Типичное кондо на материке это двух- или трёхэтажный комплекс 1970–1980-х годов с бассейном и парковкой. Высоких башен у океана в самом Мелборне мало: они стоят в соседних городах на барьерном острове, где и цены другие. Если вы ищете квартиру с видом на Атлантику, смотреть нужно Мелборн-Бич, Индиалантик или Сателлайт-Бич, а не Мелборн.

Есть практическая деталь, которую многие пропускают. Флоридские требования о milestone-инспекции и исследовании структурных резервов (SIRS) касаются зданий от трёх этажей. Двухэтажные комплексы под них не попадают, и взносы там часто ниже. Но и обязательной проверки конструкций у таких зданий нет, поэтому независимая инспекция и чтение бюджета там ещё важнее.

Документы ассоциации, которые нужно прочитать

• Годовой бюджет и резервы. Сколько денег на счёте и на какие работы они отложены.
• SIRS и milestone-отчёт для зданий от трёх этажей: какие работы рекомендованы и в какие сроки.
• Спецсборы. Объявленные, планируемые и уже выплачиваемые. Узнайте, кто платит сбор, объявленный до закрытия: продавец или покупатель.
• Страховка здания. Сумма, франшиза на ураган, что входит в полис ассоциации. Под это подбирается ваш полис HO-6.
• Протоколы собраний за последний год: крыша, трубы, балконы, суды.
• Правила ассоциации о животных, парковке, ремонте, проживании гостей: они влияют и на вашу жизнь, и на будущую продажу.

На вторичном рынке после получения этих документов у покупателя есть 7 дней (не считая выходных и праздников), чтобы отказаться от сделки. Я читаю их вместе с клиентом и выписываю на русском, что в них важно, а что формальность.

Мелборн и соседи: где ещё искать квартиру

Типичная стоимость всего жилья по Zillow:

• Палм-Бэй (Palm Bay): около $303 тыс.;
• Кейп-Канаверал (Cape Canaveral): около $318 тыс.;
• Мелборн: около $358 тыс.;
• Уэст-Мелборн (West Melbourne): около $372 тыс.;
• Какао-Бич (Cocoa Beach): около $456 тыс.;
• Сателлайт-Бич (Satellite Beach): около $516 тыс.

Если нужна квартира у пляжа, ближайшие варианты по цене Кейп-Канаверал и Какао-Бич, где кондо составляют большую часть рынка. Палм-Бэй дешевле, но квартир там совсем мало, почти весь город состоит из отдельных домов. Уэст-Мелборн по цене близок к Мелборну, жильё там в среднем новее, но это тоже в основном дома.

Расходы и покупка из-за рубежа

К цене квартиры добавятся ежемесячные взносы, налог на недвижимость (обычно 1,5–2% от оценки, если квартира не ваше основное жильё), страховка HO-6 и, при необходимости, полис от наводнения. Homestead положен только постоянным жителям Флориды. Подоходного налога штата нет.

Ипотеку на кондо дают не на любое здание: лендер проверяет резервы, долю должников и судебные дела ассоциации. Для нерезидентов первый взнос обычно 30–40%, и многие покупают такие квартиры за наличные. Сделка проходит удалённо, с видеопоказом, электронной подписью и депозитом на эскроу-счёт title-компании. Покупателям из стран из списка закона SB 264 нужно заранее проверить объект: в округе Бревард есть военные и космические объекты.

Если хотите, пришлю подборку кондо в Мелборне и соседних городах в вашем бюджете с расчётом взносов, налога и страховки по каждой квартире.