Купить дом в Мелборне (Флорида)

Сколько стоит дом в Мелборне по числу спален

Индекс Zillow по всему жилью города:

• 1 спальня: около $135 тыс.;
• 2 спальни: около $212 тыс.;
• 3 спальни: около $341 тыс.;
• 4 спальни: около $533 тыс.;
• 5 спален и больше: около $755 тыс.

Дешёвая треть рынка заканчивается примерно на $229 тыс., сюда попадают кондо, мобильные дома и небольшие старые дома, дорогая начинается около $589 тыс. Кондо в среднем стоят около $175 тыс. и за год подешевели на 4%. В городе их немного: в зданиях от 10 квартир только 17,3% жилья.

Самый заметный скачок цены между тремя и четырьмя спальнями, почти $190 тыс. Дома с четырьмя спальнями здесь чаще новые и стоят в районах с HOA, а среди трёхспальных много домов прошлого века. Если площадь важнее возраста, трёхспальный дом с хорошей крышей часто оказывается самым разумным вариантом по соотношению цены и расходов.

Какой город Мелборн и кто здесь покупает

По данным переписи ACS, в Мелборне около 87 тыс. жителей, средний возраст 42,5 года, 22,5% старше 65 лет. Сезонно используется всего 3,7% жилья, это город круглогодичных жителей. Отдельные дома составляют 57,2% жилья, мобильные дома 4,1%, медианный год постройки 1985-й.

Экономика здесь держится на авиакосмической отрасли и технологиях: в городе штаб-квартира L3Harris, университет Florida Tech, аэропорт Melbourne Orlando International. До запусков на мысе Канаверал (Cape Canaveral) около часа на север. Город стоит на лагуне Индиан-Ривер (Indian River Lagoon), а к океану ведут мосты на барьерный остров.

Для покупателя это означает обычный жилой рынок, где цены зависят от работы и семей, а не от зимнего спроса. До Орландо на машине чуть больше часа, так что многие покупатели сравнивают Мелборн с пригородами Орландо: дома по цене близки, но здесь ближе океан. Если вы выбираете между этими двумя вариантами, я обычно советую сравнить не только цену, но и страховку: у побережья она в среднем выше, и это видно в ежемесячном бюджете.

Мелборн и соседние города округа Бревард

Типичная цена всего жилья по Zillow:

• Титусвилл (Titusville): около $272 тыс.;
• Кокоа (Cocoa): около $297 тыс.;
• Палм-Бей (Palm Bay): около $303 тыс.;
• Уэст-Мелборн (West Melbourne): около $372 тыс.;
• Рокледж (Rockledge): около $397 тыс.;
• Мерритт-Айленд (Merritt Island): около $430 тыс.;
• Сателлайт-Бич (Satellite Beach): около $516 тыс.;
• Мелборн-Бич (Melbourne Beach): около $616 тыс.

Палм-Бей на юге дешевле Мелборна примерно на $55 тыс., но там много участков, которые изначально нарезались как дешёвые лоты без городской канализации, и районы сильно различаются по возрасту и плотности застройки. Уэст-Мелборн почти на уровне Мелборна, с более новыми домами. Мелборн-Бич и Сателлайт-Бич на барьерном острове дороже из-за близости к океану. Учтите, что Мелборн-Бич это отдельный город, а не пляжный район Мелборна.

Проверки перед покупкой дома в Мелборне

• Крыша и wind mitigation. Для домов 1970–1990-х годов возраст крыши определяет, застрахуют ли дом и по какой цене.
• 4-point инспекция для домов старше 20–25 лет: электрика, сантехника, кондиционер, крыша.
• Септик или канализация. В части районов Бревард дома стоят на септике, и это требует отдельной проверки.
• Зона FEMA по конкретному адресу, особенно у лагуны и на барьерном острове.
• HOA и CDD в новых районах: суммы, правила, резервы.
• Котировка страховки от ветра и наводнения до окончания инспекционного периода.

Налог на дом в Мелборне без homestead обычно 1,5–2% от оценки в год. Для постоянных жителей homestead заметно снижает налог. Сезонным владельцам и иностранцам эта льгота не положена, поэтому налог для них я считаю по полной ставке и от цены покупки.

Военные объекты и закон SB 264

В округе Бревард находятся военные и космические объекты, в том числе база космических сил Патрик (Patrick Space Force Base) и станция на мысе Канаверал. Закон Флориды SB 264 (2023) ограничивает покупку недвижимости рядом с военными объектами и критической инфраструктурой для людей, постоянно проживающих в Китае, Кубе, Иране, Северной Корее, России, Сирии и Венесуэле. Если это касается вас, расстояние от выбранного участка нужно проверить до подписания контракта, лучше с юристом. Это не юридическая консультация, а пункт, который я поднимаю в самом начале работы.

Покупка дома из-за рубежа

Для остальных покупателей ограничений по гражданству нет. Сделка проходит удалённо: видеопоказ, электронная подпись, депозит на эскроу-счёт title-компании, закрытие через удалённого нотариуса. Первый взнос по ипотеке для нерезидентов обычно 30–40%. Покупка дома не даёт визу или грин-карту.

Я работаю на русском и английском, по каждому дому считаю налог, страховку и взносы. Если хотите, пришлю подборку домов в Мелборне и соседних городах в вашем бюджете с этим расчётом.