Купить кондо в округе Майами-Дейд

Почему квартиры дешевеют, а дома нет

За последний год типичное кондо в округе потеряло 2,2%, а дома за то же время немного подорожали. За пять лет квартиры выросли на 24%, дома — на 35%. Сильнее всего просели недорогие квартиры во внутренних районах: в Хомстеде минус 9,7%, в Уэст-Литл-Ривер минус 9,8%, в Майами-Гарденс минус 6,1%. При этом в дорогих прибрежных городах квартиры продолжают расти: Ки-Бискейн плюс 6,8%, Бал-Харбор плюс 6,8%, Серфсайд плюс 6,6%.

Логика простая. Ремонт фасада, балконов или крыши стоит примерно одинаково в доме с дешёвыми и с дорогими квартирами, но в первом случае счёт ложится на владельцев, для которых он составляет заметную часть стоимости жилья. То же со страховкой здания. Покупатели это видят и снижают цену, особенно в домах 1960–80-х, а медианный год постройки жилья по округу — 1980.

Что поменялось после обрушения в Серфсайде

После обрушения Champlain Towers South в Серфсайде в 2021 году Флорида приняла несколько законов о кондо. Для покупателя важны четыре вещи.

• Здания высотой от трёх этажей проходят обязательную инспекцию конструкций (milestone inspection), когда им исполняется 30 лет, и затем повторяют её каждые десять лет.
• Ассоциация обязана заказать исследование резервов на конструктив (SIRS): крыша, несущие элементы, гидроизоляция, окна, сантехника, электрика, пожарная безопасность. На эти пункты нужно откладывать деньги.
• Владельцы больше не могут проголосовать за отказ от этих резервов или за их уменьшение. Раньше многие старые здания так и жили, и поэтому сейчас там резко выросли взносы.
• Покупатель квартиры на вторичном рынке после получения документов ассоциации имеет 7 дней, не считая выходных и праздников, чтобы отказаться от сделки.

В Майами-Дейд и до этого действовала своя программа перепроверки зданий старше 40 лет, так что многие дома здесь уже прошли не одну проверку. Это плюс, но смотреть надо, что именно нашли и кто за это заплатил.

Список документов, который я прошу у ассоциации

• Утверждённый бюджет на текущий год и сумма на резервном счёте.
• Последний отчёт SIRS и отчёт milestone inspection, если зданию больше 30 лет.
• Протоколы заседаний совета за последний год: там видно, какие ремонты обсуждают и какие спецсборы готовятся.
• Полис страховки здания с размером ураганной франшизы.
• Estoppel certificate — справка о долгах по квартире и о текущих и объявленных спецсборах.
• Сведения о судебных делах ассоциации и о том, какая доля владельцев не платит взносы.

Последний пункт часто упускают, а он важен и для ипотеки. Многие банки не кредитуют в зданиях с большой долей должников, незавершённым капитальным ремонтом или слабыми резервами. Тогда квартиру можно купить только за наличные, и это же сузит круг покупателей, когда вы будете её продавать.

Дешёвая квартира и дорогая: где риск

Самые доступные кондо в округе — в северных и центральных районах: в Оджусе типичная квартира по Zillow стоит около $158 тыс., в Майами-Гарденс около $174 тыс., в Норт-Майами около $181 тыс. Медианный год постройки жилья в этих местах 1967–1970. Низкая цена здесь часто означает, что рынок уже учёл будущие ремонты, но не всегда полностью. На другом конце — Бал-Харбор с типичной квартирой около $1,75 млн и Фишер-Айленд, где эта цифра превышает $7 млн.

Я не отговариваю от старых домов. Иногда это лучшая покупка: здание прошло проверку, ремонт закончен, взносы уже выросли и стабилизировались, а цена ещё не восстановилась. Плохая покупка — квартира, где ремонт впереди, а продавец торопится выйти из здания до голосования о спецсборе.