Новостройки в Уэсли-Чапел

Почему здесь так много новых домов

Уэсли-Чапел — один из главных районов застройки вокруг Тампы. По данным переписи ACS, медианный год постройки жилья здесь 2006-й, а это значит, что половина домов построена уже в этом веке. Отдельные дома составляют 69,3% жилья, средний возраст жителей 37,1 года, сезонно используется только 1,8% жилья. Покупатели — в основном семьи, которые здесь живут и работают в Тампе.

Застройка идёт крупными спланированными комьюнити вдоль I-75 и SR 56: Epperson с искусственной лагуной, Wiregrass Ranch, Avalon Park Wesley Chapel и другие. В каждом обычно работают несколько застройщиков одновременно, и у каждого свои планировки, цены и условия. Помните, что Уэсли-Чапел — не город, а населённый пункт по переписи в округе Паско, поэтому разрешения и инспекции стройки выдаёт округ.

Новый дом или готовый дом 2000-х

По Zillow, дом с тремя спальнями в Уэсли-Чапел стоит около $334 тыс., с четырьмя около $441 тыс., с пятью около $587 тыс. Новостройка с тем же числом спален обычно дороже, и вопрос в том, оправдана ли разница.

За новый дом вы получаете новую крышу, текущие нормы по ветру, энергоэффективные окна и технику, гарантию. Это сразу видно в страховке: у нового дома она обычно заметно дешевле, а 4-point инспекция не нужна. Готовый дом 2005–2015 годов часто стоит меньше, у него уже есть деревья, забор, жалюзи и обустроенный двор, а продавец может согласиться на торг. Но через несколько лет его владельцу понадобится новая крыша и, возможно, кондиционер. Я сравниваю оба варианта по полной стоимости владения на 5–7 лет, а не только по цене.

Бонусы застройщика и собственный кредитор

Самый частый бонус — выкуп ставки по ипотеке или оплата расходов на закрытие, но только при оформлении кредита у ипотечной компании застройщика. Иногда это действительно выгодно. Иногда цена дома при этом выше, чем можно было бы договориться без бонуса, или ставка по кредиту хуже после окончания льготного периода.

• сравните полное предложение застройщика с котировкой независимого кредитора;
• спросите, какая скидка с цены возможна, если вы не берёте бонус;
• узнайте, на сколько лет снижена ставка и какой она станет потом;
• проверьте, входят ли в цену опции: кухня, полы, жалюзи, забор, премия за участок у пруда.

Базовая цена в рекламе почти никогда не совпадает с ценой дома, который вы захотите купить. Опции и премии за участок легко добавляют десятки тысяч долларов.

CDD, HOA и налог в новом комьюнити

Почти все новые комьюнити в Уэсли-Чапел финансируют дороги и коммуникации через CDD. Это ежегодный сбор, который приходит в одном счёте с налогом на недвижимость. Попросите у застройщика точную сумму CDD для выбранного участка и срок, на который он рассчитан. Взнос HOA в новом комьюнити сначала задаёт застройщик, пока он контролирует ассоциацию, и после передачи её жителям взнос может вырасти.

Налог в первый год часто считается только по стоимости земли, потому что дом ещё не был оценён на 1 января. На второй год счёт приходит уже за дом целиком, и это неприятный сюрприз для многих покупателей. Без homestead налог обычно 1,5–2% от оценки, с CDD больше. Если новый дом станет вашим основным жильём во Флориде, заявление на homestead подают в оценочную службу округа Паско, срок — 1 марта следующего года, и откладывать его не стоит.

Договор, депозит, гарантия и инспекции

• Депозит. Узнайте, где он хранится и в каких случаях возвращается. Договоры застройщиков написаны в пользу застройщика, и часть депозита может уйти на опции, которые не возвращаются.
• Сроки. Дом под строительство может быть готов через много месяцев, а дата в договоре обычно не гарантирована. Готовые дома (spec homes) можно закрыть быстро.
• Гарантия. У многих застройщиков гарантия разделена: короткий срок на отделку, более длинный на системы и долгий на конструкцию. Прочитайте, что именно покрыто.
• Независимые инспекции. Я советую нанять своего инспектора дважды: перед закрытием стен (pre-drywall) и перед закрытием сделки, а за месяц до конца первого года гарантии сделать ещё один осмотр.

Свой агент в офисе продаж

Агент в офисе продаж работает на застройщика. Чтобы рядом был человек, который представляет вас, многие застройщики требуют, чтобы агент покупателя был указан при первом визите или регистрации. Если вы сначала придёте одни, потом добавить агента бывает нельзя. Комиссию агента покупателя обычно платит застройщик, но условия нужно уточнить письменно.

Я работаю на русском и английском, читаю договор застройщика, сравниваю бонусы с предложением независимого кредитора и считаю налог второго года и CDD заранее. Покупку можно провести удалённо. Если хотите, пришлю подборку новых домов в Уэсли-Чапел с расчётом расходов.