Банковский счёт в США для покупки недвижимости

Как платят за недвижимость без счёта в США

Во Флориде деньги покупателя не идут продавцу напрямую. Их получает эскроу-агент, чаще всего title company или адвокат, которые ведут закрытие сделки. Депозит после подписания контракта и остаток суммы перед closing отправляются международным банковским переводом (wire) на счёт эскроу. Иностранный банк для этого подходит, нужно только, чтобы на эскроу пришли доллары.

Наличные title company не принимает, а чек из иностранного банка обычно идёт слишком долго. Поэтому для покупателя из-за рубежа нормальный путь именно wire. При покупке без ипотеки это всё, что нужно: деньги приходят на эскроу, title company проверяет право собственности, оформляет документы, и после закрытия вы получаете дом без единого американского счёта.

Отдельный вопрос — конвертация. Если ваши деньги в евро, шекелях, тенге или канадских долларах, курс банка при крупном переводе может стоить вам заметную сумму. Сравните курс своего банка с курсом специализированных сервисов перевода и решите заранее, менять всё сразу или частями. Title company принимает только доллары, и сумма на эскроу должна быть точной: недостачу придётся досылать, а это ещё один перевод и ещё несколько дней.

Перевод на эскроу: на чём спотыкаются

• Мошенничество с реквизитами. Самый частый и самый дорогой риск сделок в США: письмо от «title company» с новыми реквизитами. Реквизиты всегда подтверждайте звонком в title company по номеру, который вы нашли сами, а не из письма.
• Сроки. Международный перевод с банком-посредником может идти несколько рабочих дней. Контракт Флориды по умолчанию даёт на первый депозит всего три дня после подписания, поэтому срок лучше заранее согласовать подлиннее.
• Комиссии. Банк-посредник может удержать часть суммы, и на эскроу придёт меньше, чем вы отправили. Отправляйте с небольшим запасом.
• Имя отправителя. Перевод должен идти от покупателя по контракту или от его компании. Деньги от третьего лица вызовут вопросы.
• Валютные правила вашей страны. В некоторых странах есть лимиты и требования к документам на крупные переводы за рубеж. Это выясняется заранее, а не за неделю до closing.

Когда счёт в американском банке действительно нужен

Ипотека. Кредиторы, которые работают с иностранцами, обычно хотят видеть деньги на первый взнос и резервы на несколько месяцев платежей, и многие требуют, чтобы платежи по кредиту шли с американского счёта. Первый взнос для иностранца обычно 30–40%. Для жилья за $375 тыс. это примерно $113–150 тыс., плюс closing costs, и эти деньги кредитор захочет увидеть заранее и с понятным происхождением.

Расходы на владение. Налог на недвижимость, взносы HOA или кондо, страховка, электричество и вода. Платить всё это картой иностранного банка можно, но неудобно: часть получателей принимает только американские банковские переводы или чеки, а комиссии за конвертацию накапливаются. Автоплатёж с американского счёта снимает эту проблему.

Продажа. Когда иностранный владелец продаёт недвижимость, деньги после закрытия можно получить переводом за рубеж, но американский счёт упрощает дело. Плюс при продаже действует FIRPTA: покупатель удерживает обычно 15% цены и перечисляет в IRS, а вернуть излишек можно, подав налоговую декларацию в США.

Как нерезиденту открыть счёт в США

Правила у банков разные, и меняются они часто, но общая картина такая:

• Большинство крупных банков открывают счёт нерезиденту только при личном визите в отделение. Если вы прилетаете на показы, это удобный момент.
• Обычно нужны загранпаспорт, второй документ с фото, подтверждение адреса в вашей стране, иногда объяснение цели счёта.
• Номер социального страхования (SSN) не обязателен. Вместо налоговой формы W-9 нерезидент подписывает форму W-8BEN.
• Онлайн-открытие без SSN или ITIN встречается редко.
• Канадцам проще: у ряда канадских банков есть американские дочерние банки, и счёт в долларах США можно открыть через свой банк в Канаде.

Банк спросит об источнике денег и о том, откуда будут приходить переводы. Чем понятнее ответ (продажа квартиры, сбережения, зарплата, бизнес) и чем лучше он подтверждён документами, тем быстрее всё проходит. Переводы из некоторых стран проходят дополнительные проверки и могут задерживаться, поэтому планируйте время с запасом.

ITIN: что это и когда он нужен

ITIN это налоговый номер для людей, которые не могут получить SSN. Он оформляется через форму W-7 в IRS, обычно вместе с налоговой декларацией. Для самой покупки ITIN не нужен. Он может понадобиться, если банк его требует для открытия счёта, для ипотеки по программам ITIN-кредитования и при продаже недвижимости, когда вы подаёте декларацию, чтобы вернуть излишне удержанное по FIRPTA.

Если покупка оформляется на компанию (LLC), для неё нужен свой налоговый номер EIN и свой счёт. Выбирать между покупкой на себя, на LLC или на траст стоит с американским адвокатом по недвижимости и CPA: от этого зависят налоги, наследование и расходы. Это не юридическая и не налоговая консультация, а описание того, как обычно устроен процесс. Для иностранцев важно помнить и о налоге на наследство: нерезиденту освобождено всего $60 000 стоимости американских активов.

Порядок действий, который я советую

• До поиска: узнайте в своём банке лимиты и сроки международных переводов и какие документы на происхождение денег он попросит.
• Если нужна ипотека: поговорите с кредитором до оффера, он скажет, нужен ли американский счёт и как долго деньги должны на нём лежать.
• После подписания контракта: подтвердите реквизиты эскроу по телефону и отправьте депозит.
• В поездку на показы или closing: откройте американский счёт для текущих платежей.
• После покупки: подключите автоплатёж за налог, взносы и страховку.

Я работаю на русском и английском, и для покупателей из-за рубежа помогаю выстроить этот порядок под конкретную сделку: согласовать сроки депозита с продавцом, связать вас с title company и кредитором и проверить, что всё готово к закрытию. Если хотите, начнём с подборки объектов и расчёта суммы, которую нужно будет перевести.