Купить кондо в округе Бровард

Каждая третья квартира в доме на 10+ квартир

По переписи ACS, 18,5% жилья округа находится в зданиях на 10–49 квартир и ещё 17,5% в башнях на 50 и больше. Вместе это 36% всего фонда. Медианный год постройки по округу 1980, и у кондо он часто ещё старше: в Лодерхилле (Lauderhill) медианный год постройки 1976, в Халландейл-Бич (Hallandale Beach), где больше половины жилья в башнях, 1975.

Концентрация сильно разная. В Халландейл-Бич башни на 50+ квартир составляют 57,5% жилья, в Лодердейл-Лейкс (Lauderdale Lakes) 35%, в Помпано-Бич (Pompano Beach) 30%. В Паркленде (Parkland) и Купер-Сити (Cooper City) таких зданий меньше 2%.

Почему цены на кондо пошли вниз

По индексу Zillow типичное кондо в Броварде стоит около $204 тыс. За пять лет плюс 12,3%, но за последний год минус 5,4%. Для сравнения, дома за тот же год потеряли только 1,6%. Сильнее всего просели дешёвые квартиры в старых комплексах: в Тамараке минус 10,1%, в Лодердейл-Лейкс минус 8,4%, в Санрайзе (Sunrise) и Корал-Спрингс (Coral Springs) по минус 7%.

Причина понятна. После обрушения в Серфсайде в 2021 году штат ужесточил правила, и старым зданиям пришлось срочно собирать деньги на ремонт. Взносы выросли, в некоторых домах владельцам выставили крупные спецсборы. Пенсионеры с фиксированным доходом продают, покупатели осторожничают. Для того, кто покупает с открытыми глазами, это возможность, но только в здании, где ремонт уже сделан или профинансирован.

Новые правила простыми словами

• Milestone-инспекция. Здания в три этажа и выше обязаны пройти структурную инспекцию, когда им исполняется 30 лет, а затем повторять её каждые 10 лет.
• SIRS. Ассоциация должна заказать исследование резервов для конструктивных элементов: крыши, несущих конструкций, фасада, водопровода, окон, пожарной системы.
• Резервы обязательны. Владельцы больше не могут голосованием отказаться от накопления резервов на эти элементы. Отсюда и рост взносов.
• 7 дней на отказ. При покупке на вторичном рынке у вас есть 7 дней, не считая выходных и праздников, чтобы расторгнуть контракт после получения документов ассоциации.

Что запросить у ассоциации

Я прошу у продавца и управляющей компании один и тот же пакет и читаю его до конца, а не по диагонали. Бюджет на текущий год и фактические расходы прошлого. Отчёт milestone и SIRS, если здание под них подпадает. Протоколы собраний правления за последние 12–24 месяца: именно там видно, обсуждаются ли новые спецсборы. Сумма на резервном счёте и график пополнения. Страховой полис здания и размер франшизы на ураган.

Отдельно стоит проверить, одобрено ли здание для ипотеки. Если у ассоциации большие долги по взносам или незавершённый крупный ремонт, банки часто отказывают, и тогда купить можно только за наличные. Это же потом сужает круг покупателей, когда вы решите продавать.