Цены на недвижимость во Флориде

Три цифры, с которых начинается расчёт

• Всё жильё: около $375 тыс.
• Отдельный дом: около $397 тыс.
• Квартира в кондо: около $263 тыс.

Разница между домом и квартирой около $134 тыс. Но сравнивать их только по цене неверно. В кондо к цене добавляются ежемесячные взносы ассоциации, в которые уже входит страховка здания, крыша и обслуживание. В доме всё это вы оплачиваете сами, зато сами и решаете, когда менять крышу. Поэтому я сравниваю варианты по сумме, которую объект стоит в месяц, а не по цене в объявлении.

Индекс Zillow показывает середину рынка, без самой дешёвой и самой дорогой трети. Реальная цена конкретного объекта может отличаться от него в обе стороны в разы.

Где цены выросли сильнее всего за пять лет

• Майами-Дейд: $523 тыс., +35,4%
• Палм-Бич (Palm Beach): $476 тыс., +26,0%
• Хайлендс (Highlands): $231 тыс., +25,0%
• Бровард (Broward): $422 тыс., +23,4%
• Ориндж (Orange): $401 тыс., +22,1%
• Семинол (Seminole): $400 тыс., +21,8%
• Эрнандо (Hernando): $306 тыс., +20,9%
• Сент-Луси (St. Lucie): $371 тыс., +20,6%
• Мартин (Martin): $448 тыс., +20,4%

Здесь видны две разные истории. Первая — юго-восточное побережье и Орландо: большие рынки работы, приток людей из других штатов и стран, мало свободной земли у океана. Вторая — недорогие округа вроде Хайлендса и Эрнандо, которые догоняют остальной штат. Процент там высокий, но в долларах рост скромнее: 25% от $231 тыс. меньше, чем 26% от $476 тыс.

Где рынок почти не двигается

• Шарлотт: $299 тыс., −1,4%
• Флаглер (Flagler): $350 тыс., +5,8%
• Ли (Lee): $334 тыс., +5,9%
• Сарасота (Sarasota): $399 тыс., +7,7%
• Манати (Manatee): $408 тыс., +11,8%
• Пинеллас (Pinellas): $369 тыс., +12,6%

Большая часть этого списка — побережье Мексиканского залива. По нему прошли ураганы Иэн (Ian) в 2022 году, Хелен (Helene) и Милтон (Milton) в 2024 году, и покупатели стали заметно внимательнее к страховке, высоте участка и зоне FEMA. Здесь же много нового строительства, которое добавляет предложение. Единой формулы нет, но вывод для покупателя практичный: на таких рынках больше выбора и больше пространства для торга, а проверка страховки по адресу ещё важнее.

Дома и квартиры живут на разных рынках

Цифры по округам считаются по всему жилью, а внутри них дома и кондо в последние годы ведут себя по-разному. На квартиры давят законы, принятые после обрушения здания в Серфсайде (Surfside) в 2021 году: обязательные инспекции конструкций и резервы на ремонт, от которых ассоциации больше не могут отказаться. В старых зданиях это вылилось в рост взносов и спецсборы. Новые здания и отдельные дома этих расходов не несут или несут меньше.

На практике это значит, что две квартиры по одной цене могут быть совсем разными покупками. Одна в доме, который уже прошёл ремонт и накопил резервы, другая в доме, где спецсбор только впереди. Узнать это можно только из документов ассоциации, а не из цены.

Что цена не показывает: налог и страховка

Сравнивая Флориду с другими штатами, люди часто смотрят только на цену покупки. Между тем две статьи расходов здесь меняют картину сильнее всего. Первая — налог на недвижимость. Если жильё не станет вашим постоянным домом, homestead не будет, и налог обычно составит 1,5–2% от стоимости в год. Для типичного объекта за $375 тыс. это примерно $5 600–7 500 ежегодно. При этом подоходного налога штата во Флориде нет, и для тех, кто переезжает сюда жить, это часто перевешивает.

Вторая — страховка. Для дома её цена зависит от возраста крыши, защиты от ветра и зоны наводнения, для квартиры она частично спрятана во взносах ассоциации. Средних цифр я не привожу намеренно: разброс между двумя соседними домами бывает больше, чем между двумя округами. Котировку получают по конкретному адресу, и делать это нужно до конца периода инспекции, пока от сделки можно отказаться.

Как использовать эти цифры перед покупкой

Индекс полезен, чтобы выбрать регион и понять общий уровень цен. Для предложения по конкретному объекту он не годится: тут нужны продажи похожих домов или квартир рядом за последние месяцы, история цены объекта и срок, который он провёл на рынке. Если объявление висит долго и цену уже снижали, это повод торговаться. И наоборот, в востребованном районе хороший объект по рыночной цене может получить несколько предложений в первые же дни, и тогда торг почти невозможен.

Я веду сделки на русском и английском, работаю с покупателями из разных стран и для каждого объекта считаю налог без homestead, страховку и взносы. Если хотите, пришлю подборку в нужном округе с такими расчётами.