FIRPTA: налог при продаже недвижимости в США иностранцем

Что такое FIRPTA и кого она касается

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) это федеральный закон 1980 года. Его смысл простой: у налоговой службы нет способа взыскать налог с продавца, который уехал из страны, поэтому деньги удерживают ещё на сделке.

Закон касается «иностранных лиц» в налоговом смысле. Это не про гражданство: держатель грин-карты и человек, который по правилам IRS считается налоговым резидентом США, иностранным лицом не являются. Продавец, который живёт в Канаде, Израиле, Европе или Казахстане и не является налоговым резидентом США, под FIRPTA попадает.

На сделке продавец подписывает заявление о своём статусе. Если он не может подтвердить, что не является иностранным лицом, title-компания или адвокат на закрытии удержат положенную сумму. В роли налогового агента формально выступает покупатель, на практике всё делает тот, кто проводит закрытие.

Сколько удерживают: 15%, 10% или 0%

Удержание считается от всей цены продажи, а не от прибыли. Базовая ставка 15%. Есть два исключения, и оба зависят от покупателя, а не от продавца:

• 0%, если цена не выше $300 тыс. и покупатель подписывает, что будет жить в этом доме;
• 10%, если цена от $300 тыс. до $1 млн и покупатель также будет жить в доме сам;
• 15% во всех остальных случаях, в том числе когда покупатель инвестор или компания.

Пример на типичной цене Флориды: при продаже за $375 тыс. инвестору удержат около $56 тыс., при продаже семье, которая будет там жить, около $37,5 тыс. Квартира в кондо по типичной цене штата около $263 тыс. при покупателе, который будет в ней жить, может пройти без удержания вовсе.

Покупатель, который подписал заявление о проживании, берёт на себя ответственность за его правдивость. Поэтому в сделках около порога в $300 тыс. это обсуждается заранее.

Если собственников несколько, удержание считается по доле каждого. Типичная ситуация: дом оформлен на супругов, один из них налоговый резидент США, другой нет. Тогда удерживают только с доли иностранного владельца. Для этого на закрытии нужны документы, подтверждающие статус каждого, и правильно оформленные доли в документе о собственности. Если доли в документе не указаны, они обычно считаются равными. Ещё один частый случай: продаётся дом, полученный по наследству. Для расчёта прибыли тогда берётся не цена давней покупки, а оценка на дату наследования, и это часто сильно меняет итоговый налог.

Как перечисляют деньги и как их вернуть

Удержанная сумма отправляется в IRS в течение 20 дней после закрытия вместе с формами 8288 и 8288-A. Одна копия формы 8288-A с отметкой IRS возвращается продавцу: это подтверждение, что налог за него уже частично уплачен.

В следующем году продавец подаёт налоговую декларацию нерезидента 1040-NR и указывает реальную прибыль от продажи. Если налог с прибыли меньше удержанного, разницу IRS возвращает. Если продажа была в убыток, возвращается почти всё удержание.

Для декларации нужен налоговый номер: SSN или ITIN. Без него возврат не получить, поэтому заявление на ITIN (форма W-7) часто подают вместе с другими документами по сделке. Возврат обычно приходит через несколько месяцев после подачи декларации.

Как уменьшить удержание до сделки: форма 8288-B

Если вы заранее видите, что налог с прибыли будет заметно меньше 15% цены, можно подать в IRS заявление на сертификат об уменьшении удержания (withholding certificate, форма 8288-B). В нём показывают цену покупки, расходы на улучшения и ожидаемый налог.

Заявление подают до закрытия или в день закрытия. Пока IRS его рассматривает, деньги не уходят продавцу, а остаются на эскроу у title-компании. После решения IRS лишнее сразу выплачивается продавцу, без ожидания следующего налогового года.

Это имеет смысл, когда разница между удержанием и реальным налогом большая, например вы продаёте дешевле, чем купили, или почти по той же цене. Подготовкой обычно занимается CPA, который работает с нерезидентами.

Какой налог реально платится

Налог считается с прибыли: цена продажи минус цена покупки, расходы на сделку и стоимость улучшений, например новая крыша, кондиционер, ремонт кухни. Если объект был в собственности больше года, применяются ставки для долгосрочного прироста капитала, они ниже, чем для обычного дохода.

Во Флориде нет подоходного налога штата, поэтому на уровне штата с прибыли ничего не берут. В некоторых других штатах есть собственное удержание с иностранцев, во Флориде его нет.

Ваша страна тоже может облагать эту прибыль. Во многих случаях налог, уплаченный в США, засчитывается дома по договору об избежании двойного налогообложения, но правила у каждой страны свои. Канадцам, например, продажу во Флориде нужно отразить и в канадской декларации.

Что делать уже при покупке

FIRPTA проще всего планировать с самого начала. Несколько вещей, которые я советую сделать сразу после покупки:

• сохранить расчёт закрытия (closing disclosure) и все документы сделки;
• собирать счета на улучшения: без них стоимость ремонта не уменьшит налог;
• получить ITIN заранее, если вы его не имеете;
• обсудить с CPA форму владения: на себя, на LLC или на траст. Владение через LLC, принадлежащую иностранцу, само по себе FIRPTA не отменяет.

Это общее описание, а не юридическая и не налоговая консультация. Конкретный расчёт и структуру владения обсуждайте с CPA и адвокатом по недвижимости в США.

Я работаю с покупателями и продавцами на русском и английском. При продаже заранее согласую с title-компанией и вашим CPA сроки подачи 8288-B, чтобы удержание не задержало деньги дольше необходимого. Если вы думаете о продаже, могу сначала оценить, по какой цене объект реально продаётся сейчас, и показать, какое удержание из этого получится.