ITIN для покупки недвижимости в США

Что такое ITIN

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) — девятизначный налоговый номер, который IRS выдаёт людям, которым нужно отчитываться перед налоговой США, но которые не могут получить номер социального страхования (SSN). Выглядит он похоже на SSN и начинается с цифры 9.

Чего ITIN не делает:

• не даёт права работать в США;
• не меняет иммиграционный статус и не помогает с визой;
• не заменяет SSN для получения социальных выплат.

Это только номер для налоговых отношений с IRS, и получить его может человек любого гражданства, живущий где угодно. Покупка недвижимости сама по себе тоже не даёт ни визы, ни грин-карты.

Когда ITIN нужен владельцу недвижимости

• При продаже. Когда иностранец продаёт недвижимость в США, покупатель по закону FIRPTA обычно удерживает 15% от цены продажи и перечисляет их в IRS. Для некоторых покупателей, которые сами будут жить в доме, ставка 10% или 0% при цене до $1 млн или до $300 тыс. Удержание — не налог, а предоплата. Реальный налог считается с прибыли, и разницу можно вернуть, подав федеральную декларацию. Для этого нужен ITIN.
• Справка о снижении удержания. Если прибыль небольшая, можно до закрытия подать в IRS форму 8288-B и попросить уменьшить удержание. Для неё тоже нужен налоговый номер. На такой случай в W-7 есть отдельное исключение: можно подать заявление на ITIN вместе с 8288-B, не дожидаясь годовой декларации.
• При доходе в США. Если у вас появится любой американский доход, который надо декларировать.
• Для ипотеки. Кредиты для иностранцев часто выдают и без ITIN, по паспорту и зарубежным документам. Но есть отдельная категория ITIN-ипотек для людей, которые живут и работают в США без SSN. Условия у них свои и обычно строже стандартных.

Как получить ITIN: форма W-7

Заявление подают на форме W-7. Обычно к ней прикладывают федеральную налоговую декларацию, для которой номер и нужен. Если подаёте по одному из исключений (например, для FIRPTA), вместо декларации прикладывают документы, подтверждающие это исключение.

Документы о личности и иностранном статусе. Чаще всего это паспорт: он один подтверждает и то, и другое. Подать его можно тремя способами.

• По почте в IRS с оригиналом паспорта или его копией, заверенной органом, который паспорт выдал. Обычная нотариальная копия не подходит. Оригинал вернут, но на несколько недель вы остаётесь без паспорта.
• Через Certified Acceptance Agent (CAA) — уполномоченного IRS агента, часто это бухгалтерские фирмы. Он проверяет паспорт сам и отправляет заверенную копию, оригинал остаётся у вас. Есть CAA и за пределами США.
• Лично в отделении IRS (Taxpayer Assistance Center) в США по предварительной записи.

Сроки. Обычно IRS обрабатывает заявление около 7 недель, а в сезон деклараций (с января по апрель) и при подаче из-за рубежа — дольше. Поэтому если вы планируете продажу, займитесь номером за несколько месяцев до неё.

Срок действия и ошибки

• ITIN аннулируется, если его не использовали в федеральной налоговой декларации три года подряд. Тогда номер нужно продлевать той же формой W-7.
• Имя в заявлении должно совпадать с паспортом и с именем в документе о собственности. Разное написание фамилии (транслитерация с кириллицы) — частая причина задержек. Я всегда проверяю, как имя записано в контракте и в документе о праве собственности, чтобы оно совпадало с паспортом.
• Если дом куплен на двоих, ITIN нужен каждому совладельцу-иностранцу, у кого нет SSN.
• Если дом оформлен на американскую LLC, у компании будет свой номер EIN, но участникам-иностранцам ITIN может понадобиться для своих деклараций. Это вопрос к CPA.

Порядок действий, если вы иностранец и собираетесь продавать

• За 3–6 месяцев до продажи найдите CPA, который работает с нерезидентами, и посчитайте ожидаемую прибыль: цена продажи минус цена покупки, расходы на закрытие и подтверждённые улучшения.
• Если прибыль заметно меньше 15% от цены, обсудите подачу формы 8288-B вместе с W-7 до закрытия. Тогда титульная компания может держать удержание у себя, пока IRS не ответит, вместо того чтобы сразу перечислить его полностью.
• Скажите титульной компании заранее, что продавец иностранец. Она подготовит документы по FIRPTA и рассчитает удержание.
• После года продажи подайте федеральную декларацию нерезидента и получите возврат лишнего удержания, если оно было.

Сроки возврата зависят от IRS и от полноты документов, поэтому рассчитывать на эти деньги в ближайшие недели после закрытия не стоит.

Как это связано с покупкой во Флориде

Типичный дом во Флориде по индексу Zillow стоит $375 тыс., кондо — около $263 тыс. При продаже дома за $375 тыс. удержание по FIRPTA в 15% — это около $56 тыс. Если ваша прибыль небольшая, большая часть этих денег — ваша, и вернуть их можно только с налоговым номером. Поэтому я советую иностранным покупателям думать о будущей продаже уже на этапе покупки: сохранять закрывающие документы, чеки на улучшения дома, а номер оформить, когда в нём появится смысл.

Сама покупка из-за рубежа проходит удалённо: видеопоказы, электронная подпись, перевод денег на эскроу титульной компании, а документы, которые требуют нотариуса, заверяют в консульстве США или удалённо онлайн, если это допускает титульная компания. Закон Флориды SB 264 (2023) ограничивает покупки для людей с постоянным проживанием в нескольких странах рядом с военными объектами и критической инфраструктурой, это проверяется до подписания контракта.

Я работаю на русском и английском, считаю налог, страховку и взносы по каждому объекту и помогаю собрать документы, которые потом понадобятся вашему бухгалтеру. Это не налоговая и не юридическая консультация: ITIN, декларацию и FIRPTA обсуждайте с CPA, который работает с иностранцами.