Купить дом под ремонт во Флориде

Где во Флориде чаще встречаются дома под ремонт

Дома, которым нужен серьёзный ремонт, есть в любом округе, но дешевле всего они в районах с недорогим жильём в целом и старым жилым фондом. По индексу Zillow типичное жильё в округе Хайлендс стоит около $231 тыс., в Марион около $268 тыс., в Цитрус около $269 тыс., в Полк около $296 тыс. Среди крупных городов самые низкие средние цены в Джэксонвилле (около $285 тыс.), Таллахасси (около $291 тыс.) и Дирфилд-Бич (Deerfield Beach), около $272 тыс.

В дорогих округах вроде Майами-Дейд (около $523 тыс.) или Палм-Бич (около $476 тыс.) старый дом под ремонт часто покупают ради участка и расположения. Там экономика другая: цена определяется землёй, и ремонт может не добавить столько, сколько стоит.

Источник таких домов: наследства, продажи после развода, банковские продажи, владельцы, которые много лет не вкладывались в дом. Почти все они продаются по контракту «AS IS» (как есть).

Первое, что проверить: страхуется ли дом

Без страховки не дадут ипотеку, а без ипотеки круг покупателей при перепродаже сужается. Для старых домов страховщики почти всегда требуют 4-point инспекцию: крыша, электрика, сантехника, кондиционер. Типичные причины отказа:

• старая крыша. По закону 2022 года страховщик не может отказать только из-за возраста крыши, если ей меньше 15 лет; крышам старше 15 лет дают пройти инспекцию, но на практике с такими крышами полис найти сложнее и дороже;
• электрощиты некоторых старых марок и алюминиевая проводка;
• трубы из полибутилена и старые чугунные канализационные трубы;
• кондиционер в плохом состоянии или следы протечек.

Если частные страховщики отказывают, остаётся Citizens Property Insurance, государственный страховщик последней инстанции, но и он требует, чтобы дом соответствовал минимальным условиям. Поэтому реальное предложение по страховке нужно получить в инспекционный период, до того как депозит перестанет быть защищённым.

Отчёт wind mitigation показывает, как крепится крыша, есть ли ставни и ударопрочные окна. Часто дешевле закладывать в ремонт эти пункты сразу: они снижают стоимость страховки на годы вперёд.

Разрешения и правило 50% в зоне наводнения

Во Флориде открытые и просроченные разрешения на работы переходят к новому владельцу вместе с домом. То же касается пристроек, закрытых гаражей и веранд, сделанных без разрешения. Проверку разрешений по адресу заказывают в инспекционный период, а title-компания делает поиск долгов и штрафов по муниципальным нарушениям.

Отдельно стоит понимать правило 50%. Если дом стоит в зоне повышенного риска наводнения по FEMA и стоимость ремонта или реконструкции превышает половину стоимости самого здания (без земли), город или округ потребует привести дом к современным требованиям по наводнению, вплоть до поднятия пола выше расчётного уровня воды. Для старого одноэтажного дома на земле это может сделать весь проект невыгодным. Зону FEMA и оценку здания я проверяю до оффера, а точный порядок подсчёта уточняем в строительном отделе города.

Кредит на ремонт дома в США: какие варианты существуют

• FHA 203(k): кредит, который включает цену дома и стоимость ремонта. Есть ограниченный вариант для небольших работ и стандартный для крупных. Только для жилья, в котором вы будете жить.
• Fannie Mae HomeStyle Renovation и Freddie Mac CHOICERenovation: обычные кредиты с суммой на ремонт, подходят и для основного жилья, и в ряде случаев для второго дома.
• Наличные, а потом рефинансирование после ремонта по новой оценке.
• Краткосрочные частные кредиты под залог объекта: дорого, используют инвесторы, которые быстро ремонтируют и продают.

По кредитам на ремонт деньги на работы выдаются частями по мере выполнения, работы делает лицензированный подрядчик по утверждённой смете. Иностранцам без американской кредитной истории такие программы обычно недоступны, поэтому для них реалистичный вариант это покупка за наличные или кредит для иностранцев (обычно взнос 30–40%) с ремонтом за свои деньги.

Подрядчики и бюджет

Лицензию подрядчика во Флориде можно проверить на сайте DBPR, myfloridalicense.com. Перед крупными работами подаётся уведомление о начале работ (Notice of Commencement), а оплачивать подрядчика лучше с получением документов о том, что субподрядчики и поставщики материалов получили деньги: иначе они могут наложить залог на ваш дом. Владелец может сам выступать подрядчиком на своём доме по специальному исключению, но у него строгие условия, их нужно уточнить в строительном отделе.

В бюджет ремонта закладывайте запас на сюрпризы: в старых флоридских домах под полом и в стенах часто находятся термитные повреждения и следы старых протечек. В сезон ураганов, с июня по ноябрь, подрядчики и материалы бывают заняты.

Порядок работ тоже влияет на деньги. Сначала то, что нужно для страховки и безопасности: крыша, электрика, трубы, кондиционер. Потом окна и ставни, которые улучшают отчёт wind mitigation. Кухня, полы и ванные в последнюю очередь, хотя именно на них обычно хочется потратиться в первую. Если вы покупаете из другой страны, нужен человек на месте, который будет принимать этапы работ и фотографировать их: без этого ремонт на расстоянии почти всегда затягивается. Учтите и налог: после покупки и ремонта оценка дома для налога на недвижимость будет считаться от рыночной стоимости, а не от того, что платил прежний владелец.

Как я помогаю с такой покупкой

С домами под ремонт я до оффера смотрю зону FEMA, историю разрешений и возраст крыши, прошу продавца о прошлых страховых случаях и раскрытии по затоплениям, после инспекции помогаю перевести отчёты на понятный язык и решить, торговаться или выходить. Это не юридическая и не налоговая консультация: если вы планируете ремонт для перепродажи, налоговые последствия лучше заранее обсудить с CPA. Если хотите, пришлю подборку домов, требующих ремонта, в вашем бюджете с отметками о рисках по страховке.