Купить дом во Флориде в рассрочку

Owner financing во Флориде: как это устроено

При кредите от продавца (seller financing, owner financing) сделка закрывается так же, как обычная: через title-компанию или юриста, с регистрацией перехода права. Вы становитесь владельцем сразу. Но вместо банка деньги вам «одалживает» продавец:

• вы подписываете долговую расписку (promissory note) с суммой, ставкой и графиком платежей;
• дом закладывается в пользу продавца через ипотечный договор (mortgage), который регистрируется в публичных записях;
• вы платите продавцу каждый месяц, а при полном погашении он снимает залог.

Если вы перестанете платить, продавец может обратить взыскание на дом через суд, как это делает банк. Флорида штат судебного взыскания, поэтому у покупателя в таком случае есть процессуальные права.

Ещё один вариант договор купли-продажи с переходом права после выплаты (agreement for deed): покупатель живёт в доме и платит, а право собственности получает в конце. Суды Флориды обычно рассматривают такой договор как ипотеку, но для покупателя он рискованнее: до конца выплат дом формально принадлежит продавцу, и его долги могут стать вашей проблемой.

Типичные условия рассрочки от владельца

Условия договорные, единых правил нет. Чаще всего встречается такое:

• первоначальный взнос больше, чем по обычной ипотеке: продавцу нужен ваш интерес в доме;
• ставка обычно выше банковской;
• короткий срок, например несколько лет, с крупным остаточным платежом в конце (balloon). Предполагается, что к этому сроку вы рефинансируетесь в банке;
• платежи по налогу на недвижимость и страховке часто идут отдельно, их платите вы напрямую.

Главный риск balloon: если к сроку вы не сможете получить банковский кредит, придётся продать дом или договариваться о продлении. Поэтому до подписания нужно понимать, на каком основании банк через несколько лет выдаст вам кредит: кредитная история, доход, документы.

Налоги и расходы при кредите от продавца

При регистрации ипотеки в пользу продавца платятся те же налоги штата, что и при банковском кредите: налог на документы по долговой расписке $0,35 за каждые $100 и нематериальный налог 0,2% от суммы ипотеки. Налог на документы при передаче права собственности (обычно его платит продавец) составляет $0,70 за $100 цены, в округе Майами-Дейд $0,60 плюс $0,45 для объектов, которые не являются отдельными домами.

Обязательно оформляйте титульную страховку покупателя и закрывайте сделку через title-компанию или юриста. Если продавцу самому что-то должен банк или подрядчики, это всплывёт при проверке титула, а не после того, как вы заплатите взнос.

Риски для покупателя: что проверить

• Есть ли у продавца своя ипотека. В большинстве ипотечных договоров есть условие о погашении при продаже (due-on-sale). Если продавец не погасил свой кредит, а продал вам дом в рассрочку поверх него, банк продавца может потребовать всю сумму, и под угрозой окажется ваш дом.
• Кто составляет документы. Расписку и ипотеку должен готовить юрист по недвижимости, а не шаблон из интернета.
• Регистрация. Право собственности и ипотека должны быть зарегистрированы в публичных записях округа.
• Федеральные правила кредитования. Продавцы, которые регулярно продают дома в кредит, подпадают под требования к кредиторам, а частные лица при единичной продаже имеют исключения. Если продавец делает это постоянно, проверьте, соблюдает ли он правила.
• Состояние дома. Инспекции, страховка, зона FEMA и разрешения проверяются так же, как при обычной покупке. Кредит от продавца часто предлагают по домам, которые трудно продать иначе, и иногда причина в их состоянии.

Это не юридическая и не налоговая консультация. Сделку с кредитом от продавца я всегда советую проводить с юристом со стороны покупателя.

Что прописать, если продавец согласен

Условия кредита от продавца записываются в контракт ещё на этапе оффера, отдельным дополнением. Минимум, который должен там быть:

• сумма кредита, ставка, срок и размер ежемесячного платежа;
• дата и размер остаточного платежа, если он есть;
• можно ли погасить кредит досрочно без штрафа;
• что считается просрочкой, сколько дней льготного периода и какой штраф;
• кто следит за оплатой налога и страховки и что будет, если вы их пропустите;
• может ли продавец продать вашу расписку третьему лицу.

Продавцу при этом нужно знать о вас больше, чем обычно: он фактически становится вашим банком. Будьте готовы показать доход, выписки и кредитный отчёт, если он есть. Чем полнее вы ответите сразу, тем легче договориться о ставке.

Рассрочка у застройщика и другие варианты

Когда ищут «дом в рассрочку», часто имеют в виду схему застройщика: платежи по частям во время строительства. Во Флориде так продаются в основном квартиры в строящихся кондо, особенно в Майами: депозит вносится по этапам стройки, а основная сумма при закрытии наличными или ипотекой. Это не кредит, и к сдаче дома нужно иметь всю сумму. Отдельные дома застройщики обычно продают с небольшим депозитом и ипотекой, иногда через своего кредитора с бонусами.

Другие варианты для тех, у кого нет американской кредитной истории:

• кредит для иностранцев с первоначальным взносом обычно 30–40%;
• программы для заёмщиков с ITIN;
• покупка более дешёвого жилья за наличные: по индексу Zillow типичное кондо во Флориде стоит около $263 тыс., а жильё в округах Хайлендс и Марион около $231 тыс. и $268 тыс.

Как я помогаю

Продавцы, готовые дать кредит, встречаются нечасто, и о такой возможности обычно спрашивают в процессе переговоров. Я работаю на русском и английском, могу предложить такой вариант продавцу в оффере, считаю, во что обойдётся каждый месяц с налогом и страховкой, и подключаю юриста для документов. Если хотите, пришлю подборку домов в вашем бюджете, где продавец уже упоминает возможность кредита или где такой разговор реален.