Майами или Нью-Йорк: где купить квартиру

Что показывают цифры по Майами

Данные на этой странице только по Флориде, поэтому цен Нью-Йорка я не привожу и не придумываю. По индексу Zillow в городе Майами типичное жильё стоит около $584 тыс., кондо около $384 тыс. В Майами-Бич кондо стоят около $460 тыс., в округе Майами-Дейд в целом типичное жильё около $523 тыс. Кондо по Флориде за год подешевели на 3,9%, а всё жильё по штату за пять лет подорожало на 18,6%.

Важнее не точная разница в цене, а то, что вы получаете за неё. В Майами за деньги, которых в Нью-Йорке хватит на небольшую квартиру в старом доме, часто можно купить квартиру с балконом, бассейном в здании и парковкой. С другой стороны, в Майами вы платите за это более высокими взносами и страховкой, которые в Нью-Йорке устроены иначе.

Кондо и кооператив: главное отличие для иностранца

В Нью-Йорке значительная часть квартир в старых домах Манхэттена продаётся как кооперативы (co-op). Покупатель получает не квартиру в собственность, а акции корпорации, которой принадлежит здание. Правление кооператива рассматривает финансовые документы покупателя и может отказать без объяснения причин. Для иностранца без американской кредитной истории и доходов в США это часто серьёзное препятствие. Многие кооперативы ограничивают и использование квартиры как второго жилья.

В Майами почти все квартиры продаются как кондо: вы покупаете саму квартиру и долю в общих частях здания. Ассоциация может иметь право одобрения покупателя, но обычно это формальная проверка, а не разбор всей финансовой жизни. Для покупателя из-за рубежа это заметно проще. Гражданство и вид на жительство для покупки не нужны ни в Нью-Йорке, ни во Флориде.

Налоги: подоходный, на покупку, на наследство

• Подоходный налог. Во Флориде нет подоходного налога штата. В Нью-Йорке есть налог штата и отдельный городской подоходный налог. Если вы переезжаете и меняете налоговое резидентство, для вас это может быть главным аргументом.
• Налоги при покупке. В Нью-Йорке покупатель квартиры от $1 млн платит так называемый mansion tax, от 1% цены и выше по мере роста стоимости. Во Флориде налог на документы при передаче права собственности обычно платит продавец, а в округе Майами-Дейд в сделках с кондо покупатель чаще всего оплачивает титульную страховку собственника.
• Налог на недвижимость. Во Флориде без homestead это примерно 1,5–2% от оценочной стоимости в год. Для постоянного жителя homestead снижает облагаемую оценку на сумму до $51 411 в 2026 году и ограничивает её рост 3% в год.
• Налог на наследство. Во Флориде налога на наследство на уровне штата нет. В Нью-Йорке он есть. Федеральный налог на наследство в США действует в обоих случаях, и для нерезидентов освобождение всего $60 тыс.

Это не налоговая консультация. Если на кону смена резидентства или крупная сумма, поговорите с американским CPA до покупки.

Содержание квартиры: где растут расходы

В Майами основная статья расходов после покупки — взносы ассоциации. В старых высотках они включают страховку здания от ветра, которая на побережье стала дорогой. После закона 2022 года здания кондо от трёх этажей проходят milestone-инспекцию в 30 лет (в некоторых местах в 25) и затем каждые 10 лет, а ассоциации обязаны копить резервы по исследованию SIRS. В округе Майами-Дейд, кроме того, действует своя программа повторной сертификации зданий в 30 лет. Для многих домов это означало рост взносов и спецсборы.

Своя страховка квартиры (HO-6) и страховка от наводнения в Майами тоже ощутимые расходы. Ураганная франшиза считается в процентах от суммы страхования и применяется один раз за календарный год.

В Нью-Йорке структура другая: в кооперативах ежемесячный платёж включает долю налога на недвижимость и долю ипотеки здания, в кондо налог и взносы платятся отдельно. Ураганные риски там ниже, но зимы и старые системы отопления добавляют свои расходы. Сравнивайте конкретные квартиры по полной ежемесячной стоимости, а не по цене.

Ипотека для иностранцев и продажа в будущем

В обоих городах ипотека для иностранцев обычно требует первого взноса 30–40%. В Майами есть дополнительная проверка: банк смотрит на само здание. Если резервов мало, идёт судебный спор или не сделан обязательный ремонт, дом могут признать «non-warrantable», и тогда остаются наличные.

При продаже действуют одни и те же федеральные правила. Если продавец иностранец, покупатель удерживает 15% цены по FIRPTA (меньше или ноль в отдельных случаях, когда покупатель берёт квартиру для собственного проживания). Удержание засчитывается в налог, и разницу возвращают через декларацию.

Ещё одна практическая деталь: сделку в Майами можно закрыть полностью удалённо. Титульная компания проверяет право собственности, держит деньги на эскроу-счёте и присылает документы на электронную подпись или нотариальное заверение за границей. При покупке кооператива в Нью-Йорке к этому добавляются толстый пакет документов для правления и собеседование с ним.

Кому подойдёт Майами, а кому Нью-Йорк

Майами подойдёт тем, кто хочет тёплый климат круглый год, планирует переехать и сменить налоговое резидентство, покупает второе жильё на зиму или ищет больше площади и удобств в доме за те же деньги. Цена этого выбора — ураганный сезон, дорогая страховка и необходимость очень внимательно читать документы ассоциации.

Нью-Йорк подойдёт тем, чья работа и жизнь завязаны на город, кому важны общественный транспорт без машины и времена года, и кто готов к кооперативным правлениям и более высокому подоходному налогу.

Я работаю только во Флориде, поэтому могу подробно разобрать сторону Майами: проверить здание, бюджет и резервы ассоциации, посчитать налог и страховку по конкретной квартире и провести сделку на русском и английском, в том числе удалённо. Если хотите, пришлю подборку квартир в Майами в бюджете, который вы рассматриваете для Нью-Йорка, чтобы сравнить на реальных примерах.