Налоговые аукционы во Флориде

Откуда берутся налоговые аукционы

Налог на недвижимость во Флориде за прошедший год нужно оплатить до 31 марта. С 1 апреля он считается просроченным. Округу нужны эти деньги для бюджета, поэтому налоговый сборщик (Tax Collector) не ждёт владельца, а продаёт его долг инвесторам в виде налоговых сертификатов. Продажа проходит каждый год, до 1 июня, и в большинстве округов сейчас онлайн.

Если владелец так и не платит, через несколько лет держатель сертификата может добиться продажи самого объекта. Этот второй аукцион проводит секретарь суда округа (Clerk of Court). Таким образом, на дом с долгом может быть два разных этапа торгов с разными правилами.

Tax certificate: что покупает инвестор

Налоговый сертификат это залог (lien) на объект на сумму неоплаченного налога. Собственником вы не становитесь и в дом не заходите.

• Торг идёт по ставке. Начальная ставка 18% годовых, участники снижают её. Побеждает тот, кто согласен на самый низкий процент.
• Минимальная доходность. Если владелец погашает долг, держатель сертификата по закону получает не меньше 5% от суммы, кроме случаев, когда ставка на торгах опустилась до нуля.
• Чаще всего долг гасят. Большинство владельцев, их банки или ипотечные сервисеры оплачивают налог с процентами, и вы получаете деньги обратно с доходом.
• Срок. Если за 7 лет с даты выдачи держатель не подал заявку на tax deed, сертификат истекает.

Для популярных объектов ставки на торгах часто уходят намного ниже 18%, иногда почти до нуля. Высокий процент обычно остаётся у мелких долгов по участкам, которые никому не нужны, и это стоит понимать до регистрации.

Есть и практические детали. Деньги в сертификате замораживаются на неизвестный срок: владелец может заплатить через месяц, а может через пять лет. Если сертификат куплен на участок, который ничего не стоит, держатель рискует остаться с долгом, который никто не погасит, и с расходами на заявку tax deed, которые не окупятся. Поэтому опытные участники смотрят не на ставку, а на сам объект за сертификатом.

Tax deed: как сертификат превращается в продажу дома

Через два года после 1 апреля того года, когда был выдан сертификат, его держатель может подать заявку на tax deed. Он оплачивает остальные непогашенные сертификаты на этот объект, текущие налоги, поиск по титулу и сборы. После этого секретарь суда назначает аукцион, а владелец ещё может погасить долг до самой продажи.

• Начальная цена складывается из сертификатов, процентов, налогов и расходов. Если объект имеет статус homestead, к ней добавляется половина его оценочной стоимости.
• Победитель вносит депозит и доплачивает остаток в короткий срок по правилам округа. Если не доплатил, депозит теряет.
• Если цена продажи выше долга, излишек не достаётся покупателю: его распределяют между бывшим владельцем и кредиторами.
• Если никто не предложил начальную цену, объект может остаться у держателя сертификата или перейти в список земель, которые округ продаёт позже.

Риски покупки на tax deed аукционе

Низкая цена на tax deed аукционе почти всегда объясняется рисками, которые обычный покупатель жилья не несёт.

• Осмотра нет. Внутрь заходить нельзя, состояние дома неизвестно. Инспекцию, как при обычной покупке, сделать не получится.
• Титул. Tax deed снимает многие обременения, но не все. Некоторые государственные и муниципальные долги, сервитуты и ограничения могут сохраниться. Титульные компании часто не страхуют такой титул сразу, и для нормальной продажи потом нередко нужен судебный иск об очистке титула (quiet title).
• Жильцы. Если в доме живут прежние владельцы или другие люди, выселять их придётся через суд, а это время и деньги.
• Ассоциация. В кондо и кварталах с HOA проверьте долги перед ассоциацией и правила: ассоциация может потребовать погашения задолженности.
• Ипотека невозможна. Платить нужно наличными и быстро.

Многие объекты на tax deed аукционах это пустые участки, доли в земле, полосы вдоль дорог и дома в плохом состоянии. Объявление «дом за $20 тыс.» почти всегда скрывает одну из этих историй.

Как подготовиться, если всё же хотите участвовать

• Изучите правила своего округа на сайте налогового сборщика (для сертификатов) и секретаря суда (для tax deed): регистрация, депозит, сроки оплаты, налоговые формы.
• Для каждого объекта посмотрите карточку на сайте оценщика округа, фото, историю продаж и зону FEMA.
• Закажите или проверьте поиск по титулу: какие долги и залоги останутся после продажи.
• Посмотрите на объект хотя бы снаружи: съездите сами или попросите кого-то снять видео с улицы.
• Заложите бюджет на юриста, очистку титула, ремонт и страховку, которую на пустой дом получить непросто.

Иностранцы обычно могут участвовать в таких торгах, но условия регистрации и требования к налоговым формам у округов разные. Доход по сертификатам облагается налогом. Это не юридическая и не налоговая консультация: перед первым участием стоит поговорить с адвокатом по недвижимости во Флориде, который работает с tax deed.

Когда обычная покупка выгоднее

Для большинства людей, которые ищут жильё для себя или семьи, налоговый аукцион не самый короткий путь к дешёвому дому. По индексу Zillow типичное жильё во Флориде стоит около $375 тыс. и за год подешевело на 0,9%, кондо около $263 тыс. и подешевели на 3,9%. На таком рынке продавцы торгуются, а при обычной покупке у вас есть инспекция, страхованный титул, ипотека и время на проверку документов. В самых доступных округах штата, например Калхун, Джексон или Холмс, типичное жильё по Zillow стоит меньше $185 тыс.

Я помогаю именно с обычными сделками: подбираю объекты ниже среднего по рынку, проверяю налоги, страховку и документы ассоциации, работаю на русском и английском, в том числе удалённо. Если хотите, пришлю подборку недорогих объектов в выбранном округе с расчётом всех расходов.