Оценка дома при покупке в США

Кто заказывает оценку и что именно делает оценщик

Оценку заказывает кредитор, обычно через независимую компанию-посредника, чтобы оценщик не зависел ни от банка, ни от агентов. Платит покупатель, как правило в начале оформления кредита. Выбрать оценщика самостоятельно при ипотеке нельзя.

Оценщик с флоридской лицензией приезжает на объект, измеряет площадь, фотографирует, отмечает состояние и улучшения: бассейн, гараж, новую крышу, ремонт кухни, вид на воду. Затем он подбирает сопоставимые проданные объекты (comps) поблизости, чаще всего за последние несколько месяцев, и делает поправки на различия. Активные объявления для него почти ничего не значат: важны закрытые сделки.

Оценка — это не инспекция. Оценщик не залезает на крышу, не проверяет проводку и кондиционер. Он отвечает на один вопрос: сколько этот дом стоит для банка. Состояние систем дома проверяет ваш инспектор, и это отдельный отчёт и отдельные деньги.

Если вы покупаете кондо, кредитор дополнительно оценивает само здание: бюджет ассоциации, резервы, судебные споры, спецсборы. Бывает, что квартира оценена нормально, а здание банк не одобряет, и тогда кредит не выдают вообще.

Почему оценка выходит ниже цены

• Рынок двигается быстрее, чем статистика. Оценщик опирается на сделки, закрытые за прошлые месяцы. Когда цены растут, оценка отстаёт снизу; когда падают, как сейчас с кондо, продавцы часто ещё держат прошлогодние цены, и оценщик их не подтверждает.
• Конкуренция на оффере. Если за дом боролись несколько покупателей и вы подняли цену выше прайса, оценщик эту надбавку видеть не обязан.
• Мало сопоставимых сделок. Дом на воде, большой участок, нестандартная планировка, сельская местность. Флорида очень неоднородна: типичный дом в округе Калхун (Calhoun) по Zillow стоит около $167 тыс., в округе Монро (Monroe) — около $963 тыс. В тихих округах сделок мало, и каждая сильно влияет на результат.
• Проблемы здания. В кондо, где идёт крупный спецсбор, квартиры продаются со скидкой, и эти продажи тянут оценку вниз.
• Ремонт без разрешений. Пристройку или переделанный гараж без permit оценщик может не засчитать в жилую площадь.

Appraisal gap в цифрах

Возьмём дом за $400 тыс. и кредит на 80%. Вы планировали внести $80 тыс., банк давал $320 тыс. Оценка пришла на $380 тыс. Теперь банк даёт 80% от $380 тыс., то есть $304 тыс. Чтобы закрыть сделку по прежней цене, вам нужно уже $96 тыс.: 20% от оценки плюс весь разрыв в $20 тыс.

Если первоначальный взнос был меньше 20%, разрыв бьёт сильнее: доля кредита растёт, может появиться или подорожать ипотечная страховка (PMI). Для иностранцев, которым обычно нужно внести 30–40%, запас больше, но правило то же: процент считается от меньшей суммы.

При кредитах FHA и VA в контракт обязательно включают специальную оговорку (amendatory clause): если оценка ниже цены, покупатель может выйти из сделки без потери депозита.

Что делать, если оценка ниже цены

• Пересмотреть цену. Самый частый вариант. Оценка — сильный аргумент: следующий покупатель с ипотекой упрётся в ту же цифру.
• Поделить разрыв. Продавец снижает цену частично, вы доплачиваете остаток.
• Доплатить самому. Разумно, если дом действительно нужен, а разрыв небольшой по сравнению с ценой. Но помните, что вы платите больше, чем банк считает справедливым, и при быстрой продаже эти деньги можно не вернуть.
• Оспорить оценку. Через кредитора подаётся запрос на пересмотр (reconsideration of value) с более подходящими сделками или исправлением фактических ошибок: неверная площадь, пропущенная новая крыша. Срабатывает не всегда, но ошибки в отчётах бывают.
• Выйти из сделки. Если в контракте есть условие по оценке или по финансированию и вы уложились в его сроки, депозит возвращается.

Как защитить себя в контракте

Во флоридских стандартных контрактах условие по финансированию и условие по оценке — разные вещи, и у каждого свой срок. Если оценка пришла после истечения срока или условие по оценке вы не включили, выйти без потерь может не получиться. Поэтому сроки я ставлю так, чтобы оценка гарантированно успевала до их окончания.

Порядок обычно такой: контракт подписан, вы в течение нескольких дней подаёте полную заявку кредитору и оплачиваете оценку, кредитор заказывает её, оценщик договаривается о визите через агентов. Отчёт приходит кредитору, а копию вы имеете право получить. Задержки случаются в сезон и в тихих округах, где оценщиков мало, поэтому заявку лучше не откладывать ни на день. Параллельно идут инспекция и поиск страховки: если инспекция выявит серьёзный дефект, его стоит обсудить с продавцом до того, как вы потратитесь на оценку и другие сборы кредитора.

На конкурентном объекте продавец может попросить оговорку о покрытии разрыва (appraisal gap clause): покупатель заранее обязуется доплатить, например, до $10 тыс. Это рабочий инструмент, но сумму нужно брать из реальных сбережений, а не из надежды, что оценка выйдет нормальной.

При покупке за наличные оценка не обязательна. Я всё равно советую хотя бы сравнить цену с недавними закрытыми сделками, а на дорогом или нестандартном объекте заказать независимую оценку: это недорого на фоне цены дома.

Что я делаю до оффера

Перед предложением я сам подбираю сопоставимые продажи по объекту и смотрю, выдержит ли цена проверку оценщиком. Если прайс заметно выше недавних сделок, говорю об этом заранее и закладываю в оффер подходящие условия, а не узнаём об этом за неделю до закрытия. Объясняю всё на русском и английском, помогаю разобрать отчёт оценщика и, если нужно, готовлю данные для пересмотра. Если вы покупаете из-за рубежа, доступ оценщику организуется без вашего присутствия. Если хотите, пришлю подборку объектов в вашем бюджете с оценкой по сопоставимым продажам.