Переезд во Флориду из Калифорнии

Калифорния или Флорида: какие налоги меняются

• Подоходный налог штата. Во Флориде его нет: ни на зарплату, ни на пенсию, ни на инвестиционный доход. Федеральный налог остаётся тем же, где бы вы ни жили.
• Налог на недвижимость. Здесь сравнение не такое очевидное. В Калифорнии налог привязан к цене покупки, и рост оценки ограничен. Если вы владеете домом давно, ваш налог там может оказаться ниже, чем налог на новый флоридский дом сопоставимой цены. Во Флориде без льготы налог обычно составляет около 1,5–2% стоимости в год.
• Homestead. Если флоридский дом становится вашим постоянным жильём, в 2026 году из оценочной стоимости вычитается до $51 411, а рост оценки ограничен 3% в год или инфляцией (Save Our Homes). На второй дом льгота не распространяется.
• Налог на продажу калифорнийского дома. Прибыль от продажи облагается по правилам на дату продажи, и переезд сам по себе её не обнуляет. Срок продажи относительно даты переезда стоит обсудить с налоговым консультантом заранее.

Это не налоговая консультация. Калифорнийская налоговая служба внимательно проверяет тех, кто заявил о переезде, особенно людей с высоким доходом, опционами, отложенными выплатами или бизнесом в штате. Решение о структуре и сроках принимайте с CPA, который знает оба штата.

Как оформить переезд, чтобы он считался настоящим

Смена штата проживания — это не одна бумага, а перенос центра жизни. Обычный набор шагов после покупки дома во Флориде:

• получить флоридские водительские права и перерегистрировать машину;
• зарегистрироваться как избиратель по новому адресу, если вы гражданин;
• подать декларацию о постоянном проживании (Declaration of Domicile) у клерка суда округа — это необязательно, но документ полезен как доказательство;
• подать заявление на homestead в оценочную службу округа до 1 марта года, следующего за переездом;
• перевести почту, банковские адреса, врачей, членство в клубах, страховку машины;
• вести учёт дней, если калифорнийский дом остаётся у вас.

Сохраняйте документы о дате переезда: договоры с перевозчиком, счета за коммунальные услуги, авиабилеты. Если спор с налоговой случится, он будет о фактах.

Сколько стоит дом во Флориде по округам

Разброс по штату большой. По индексу Zillow типичный дом в округе Дювал (Duval, Джэксонвилл) стоит около $294 тыс., в округе Полк — около $296 тыс., в округе Хиллсборо (Тампа) — около $376 тыс., в округе Ориндж (Орландо) — около $401 тыс. На юго-востоке дороже: округ Бровард — около $422 тыс., округ Палм-Бич — около $476 тыс., округ Майами-Дейд — около $523 тыс. Самые дорогие рынки — округ Кольер (Нейплс) с $552 тыс., округ Уолтон (Walton) на северо-западе с $661 тыс. и Флорида-Кис в округе Монро с $963 тыс.

Кондо во Флориде по тому же индексу в среднем стоят около $263 тыс. и за год подешевели на 3,9%. Это не случайность: после законов 2022 года многие старые здания проводят обязательные инспекции и собирают резервы, и это отражается в цене. Для калифорнийца, привыкшего к таунхаусам и кондо как к доступному варианту, во Флориде нужно читать бюджет ассоциации с той же тщательностью, что и сам дом.

Что во Флориде устроено иначе, чем в Калифорнии

• Страховка. Вместо риска пожаров — ураганы и наводнения. Ураганная франшиза считается в процентах от страховой суммы дома (2%, 5% или 10%) и применяется один раз за календарный год. Страховка от наводнения отдельная, и в зонах высокого риска FEMA (A и V) её требует банк. Возраст крыши и отчёт wind mitigation сильно влияют на цену полиса. Получите расчёт страховки до конца периода инспекции, а не после.
• HOA и CDD. В новых районах почти всегда есть HOA, а нередко и CDD — специальный округ, который финансировал дороги и коммуникации. Его платёж включается в налоговый счёт и может быть заметным.
• Дома. Подвалы почти не встречаются. Во многих районах юга штата дома строят из бетонных блоков. Бассейн во дворе — обычное дело даже в недорогих домах.
• Часовой пояс. Флорида на три часа впереди Калифорнии. Для тех, кто продолжает работать с офисом на западном побережье, это рабочий день до вечера.
• Транспорт. Вне центра Майами без машины почти никуда. Между Майами и Орландо ходит поезд Brightline, но повседневная жизнь всё равно автомобильная.

Продать в Калифорнии и купить во Флориде: порядок

Чаще всего калифорнийцы сначала продают, потому что капитал заперт в доме, а потом покупают во Флориде за наличные или с большим взносом. Это проще всего для переговоров: продавцы во Флориде охотнее принимают оффер без условия продажи вашего дома. Если продать первым не получается, есть промежуточный кредит (bridge loan) или кредит под залог калифорнийского дома, но это стоит денег и требует запаса по доходу.

Покупка может пройти полностью удалённо: видеопоказы, электронная подпись, инспекция и оценка без вашего присутствия, деньги переводом на эскроу титульной компании. Многие всё же прилетают на неделю, чтобы посмотреть два-три района вживую, и я советую так и сделать: разница между побережьем Мексиканского залива, Центральной Флоридой и юго-востоком на фото не видна.

Чем я помогаю при переезде

Я работаю на русском и английском и для каждого объекта считаю полную стоимость владения: налог с homestead и без него, ориентир по страховке, взносы HOA или кондо, CDD. При покупке кондо читаю документы ассоциации вместе с вами. Это не обещание найти дешевле — это способ сравнить флоридский дом с калифорнийским по реальным ежемесячным расходам. Если хотите, пришлю подборку в вашем бюджете по двум-трём округам с таким расчётом.