Переезд во Флориду из Нью-Джерси

Нью-Джерси или Флорида: налог на недвижимость

В Нью-Джерси налог на дом во многих городах платят суммой, которая сравнима с ипотечным платежом. Во Флориде на дом без льготы налог обычно выходит в пределах 1,5–2% стоимости в год, а с homestead — заметно меньше. Как это устроено:

• Первые $25 000 оценочной стоимости освобождаются от всех налогов, включая школьный.
• Второй вычет до $26 411 (в 2026 году) действует на все налоги, кроме школьного.
• Save Our Homes: пока дом остаётся вашим постоянным жильём, его оценка для налога растёт не больше чем на 3% в год или на инфляцию, если она ниже.
• После покупки оценка сбрасывается до рыночной. Налог прежнего владельца, который вы видите в объявлении, к вам не перейдёт: если он прожил в доме двадцать лет с homestead, ваш налог будет выше.

Если флоридский дом остаётся вторым жильём, а постоянное — в Нью-Джерси, homestead вам не положен. Тогда действует только ограничение роста оценки в 10% в год для нешкольных налогов.

На голосовании 3 ноября 2026 года во Флориде рассматривается поправка 3, которая касается налогов на жильё с homestead и без него. Результат на момент написания неизвестен.

Подоходный налог, наследство и пенсия

В Нью-Джерси есть подоходный налог штата, во Флориде его нет. Для пенсионеров это значит, что выплаты из пенсионных счетов и социальное страхование не облагаются налогом штата. Федеральные налоги не меняются.

Второй вопрос, о котором жители Нью-Джерси иногда забывают, — наследство. В Нью-Джерси сохраняется налог на наследство для части наследников, во Флориде налога штата на наследство нет. Для семей с домом и сбережениями это может быть веским аргументом, но правила зависят от того, где вы будете считаться постоянным жителем на дату смерти, а не от того, где стоит дом. Это не налоговая и не юридическая консультация: план наследования стоит пересмотреть с юристом после переезда, в том числе завещание и доверенности, оформленные по законам Нью-Джерси.

Переезд должен быть настоящим: флоридские права, регистрация машины, регистрация избирателя, homestead, банк, врачи. Если в Нью-Джерси остаётся дом или доход, налоговая служба штата может задать вопросы, поэтому храните доказательства даты переезда.

Куда смотрят жители Нью-Джерси и сколько это стоит

Чаще всего выбирают юго-восток: округа Палм-Бич и Бровард, реже Майами-Дейд. По индексу Zillow:

• Бока-Ратон — около $580 тыс. за типичный дом, кондо около $285 тыс., жителей 65+ по переписи ACS около 25%;
• Бойнтон-Бич (Boynton Beach) — около $404 тыс., кондо около $218 тыс.;
• Уэст-Палм-Бич — около $405 тыс., кондо около $208 тыс.;
• Дирфилд-Бич (Deerfield Beach) — около $272 тыс., кондо около $148 тыс.;
• Корал-Спрингс (Coral Springs) — около $522 тыс.

Те, кому важнее цена, чем близость к знакомым, смотрят на побережье Мексиканского залива и центр штата: округ Сарасота — около $399 тыс., округ Ли (Кейп-Корал, Форт-Майерс) — около $334 тыс., округ Шарлотт — около $299 тыс., округ Полк — около $296 тыс. Север штата ещё дешевле: Джэксонвилл — около $285 тыс. за типичный дом.

Дом во Флориде устроен иначе

• Подвалов почти нет, кладовки и гараж заменяют их. Отопление нужно мало, кондиционер работает большую часть года, и его возраст так же важен, как возраст котла на севере.
• Крыша и окна влияют на страховку сильнее, чем вы привыкли. Ураганная франшиза указывается в процентах от страховой суммы (2%, 5%, 10%), а не фиксированной суммой. Отчёт wind mitigation и 4-point инспекция для старых домов помогают снизить цену полиса.
• Страховка от наводнения оформляется отдельно. В зонах A и V по картам FEMA её требует банк, вне этих зон её часто всё равно стоит купить.
• HOA в Нью-Джерси встречается в основном в таунхаусах и кондо, во Флориде — в большинстве районов, построенных за последние десятилетия. Читайте правила: машины на улице, заборы, цвет дома, ремонт.
• Сообщества 55+ — отдельный большой рынок с клубами, бассейнами и активностями. Возраст проверяется, а взносы могут быть выше, чем в обычных районах, потому что содержат больше общих удобств.

Кондо после 2022 года

Многие переезжающие из Нью-Джерси хотят продать дом с участком и взять кондо, чтобы не заниматься садом и крышей. Учтите, что кондо во Флориде по индексу Zillow за год подешевели на 3,9%, а в старых зданиях идут обязательные инспекции и пополнение резервов. В зданиях от трёх этажей milestone inspection нужна к 30 годам, отчёт о резервах SIRS — раз в 10 лет, и отказаться от взносов на резервы собственники больше не могут. На перепродаже у вас есть 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации, чтобы отказаться от покупки. За эти дни нужно прочитать бюджет, резервы, протоколы собраний и узнать о спецсборах.

Как я помогаю

Многие семьи сначала проводят во Флориде месяц-другой зимой и только потом решают, где покупать. Это разумно, но смотреть объекты можно начать заранее: за один сезон легко понять, какой район подходит по ритму жизни, дорогам и расстоянию до аэропорта, а какой выглядит хорошо только на фото.

Я работаю на русском и английском, показываю объекты по видео и для каждого считаю реальные ежемесячные расходы: налог с homestead и без, взносы, ориентир по страховке. При покупке кондо разбираю документы ассоциации. Продажу дома в Нью-Джерси ведёт местный агент, а я согласую сроки, чтобы закрытия шли одно за другим. Если хотите, пришлю подборку в Палм-Бич и Броварде или на побережье залива с таким расчётом.