Расходы при покупке дома во Флориде

Кто что платит: покупатель, продавец и обычай округа

Во Флориде нет единого правила «всё платит покупатель». Распределение пишется в контракте, а по умолчанию действует обычай округа. Стандартная картина такая:

• Продавец обычно платит налог на сделку (doc stamps на deed) — $0,70 за каждые $100 цены. В округе Майами-Дейд ставка $0,60, а для всего, что не является отдельным домом, добавляется ещё $0,45.
• Title-страховка собственника (owner's title policy) стоит одинаково у всех компаний, ставку устанавливает штат. Кто её платит, зависит от округа: в Майами-Дейд, Броварде и ещё нескольких округах — покупатель, во многих других — продавец.
• Покупатель платит всё, что связано с его кредитом, свои инспекции и страховку.

На примере: при цене $375 тыс. налог на deed — около $2 630, и в большинстве округов это расход продавца. Для кондо в Майами-Дейд за $523 тыс. (типичная цена в округе по Zillow) ставка $1,05 за $100 даёт около $5 490.

Если вы берёте ипотеку

Кредит добавляет самую большую часть расходов покупателя:

• Штампы на ипотечный вексель (note stamps) — $0,35 за $100 суммы кредита. На кредит $300 тыс. это около $1 050.
• Налог на ипотеку (intangible tax) — 0,2% суммы кредита, на $300 тыс. около $600.
• Title-страховка кредитора — её требует банк, тариф тоже установлен штатом.
• Комиссии кредитора: оформление, андеррайтинг, возможные пункты (points) за снижение ставки.
• Оценка (appraisal), которую заказывает кредитор.
• Резервы на эскроу-счёт: банк собирает вперёд несколько месяцев налога на недвижимость и страховки, а первый год страховки дома обычно оплачивается при закрытии.

Все суммы кредитор обязан показать в Loan Estimate в течение трёх рабочих дней после заявки, а окончательные — в Closing Disclosure не позже чем за три рабочих дня до закрытия. Сравнивайте эти два документа построчно.

Если вы покупаете без кредита

Без ипотеки уходят штампы на вексель, налог на ипотеку, оценка и резервы. Остаются: плата title-компании за ведение сделки (settlement fee), поиск по титулу, запись документов в округе, owner's title policy там, где её платит покупатель, межевание (survey) и инспекции. Поэтому покупатели за наличные платят заметно меньше. С кредитом, по моему опыту, расходы покупателя обычно занимают от 2 до 5% цены, без кредита — меньше, но точная цифра видна только по конкретному объекту и округу.

Покупателю из-за рубежа стоит заложить ещё пару строк. Если вы подписываете документы у нотариуса в своей стране, может понадобиться апостиль или визит в консульство США, а пересылка оригиналов курьером тоже стоит денег. Банк возьмёт комиссию за международный перевод, и курс конвертации тоже влияет на итог. Title-компания пришлёт предварительный расчёт (settlement statement) за несколько дней до закрытия, и по нему видно, сколько именно нужно перевести.

Расходы, о которых часто забывают

• Инспекции до закрытия. Общая инспекция, wind mitigation и 4-point для страховки, проверка на термитов (WDO), а для домов с септиком и колодцем — их отдельная проверка.
• Страховка. Страховку дома нужно оформить до закрытия, если её требует кредитор. Страховка от наводнения покупается отдельно, в зонах FEMA A и V её требует банк. Ураганная франшиза считается в процентах от суммы страхования дома.
• HOA и кондо. Справка estoppel о долгах по взносам, плата за проверку покупателя ассоциацией в некоторых комплексах, взнос нового владельца (capital contribution), если он предусмотрен документами. Кто платит за estoppel, указано в контракте.
• Налог на недвижимость. Во Флориде он платится за прошедший год, счёт приходит в ноябре. При закрытии продавец компенсирует вам дни, когда домом владел он, а весь счёт за год потом платите вы.
• Комиссия вашего агента. После 2024 года она прописывается в письменном договоре с агентом покупателя. Часто её оплачивает продавец по договорённости в контракте, но это нужно согласовать, а не предполагать.

Что будет после покупки: налог и взносы

Разовые расходы на закрытии — только начало. После покупки налоговая оценка дома сбрасывается до рыночной стоимости, поэтому налог продавца вам ориентиром не служит. Без homestead налог на недвижимость во Флориде обычно 1,5–2% стоимости в год. Homestead доступен только для основного постоянного жилья и в 2026 году уменьшает налоговую оценку на сумму до $51 411. Заявление подают до 1 марта следующего года. На голосовании 3 ноября 2026 года решается судьба поправки 3, которая может изменить налог на недвижимость, поэтому расчёт на следующий год стоит перепроверить.

Если хотите, я посчитаю расходы по конкретному дому: закрытие, налог без homestead и с ним, ориентир по страховке, взносы HOA или кондо. Пришлю подборку реальных объектов в вашем бюджете с этими цифрами.