Русскоязычный риэлтор в Майами

Майами — это прежде всего рынок башен

По данным переписи ACS, около 40% жилья в самом городе Майами находится в зданиях на 50 и больше квартир, а по округу Майами-Дейд таких квартир четверть. Медианный год постройки жилья в городе — 1979-й, в Майами-Бич — 1969-й. Значит, большая часть покупок здесь — квартиры в зданиях, которым уже за 40–50 лет, и главные риски не в самой квартире, а в здании.

Цены по индексу Zillow:

• Майами: все типы жилья около $584 тыс., кондо около $384 тыс.;
• Майами-Бич (Miami Beach): около $531 тыс., кондо около $460 тыс.;
• Санни-Айлс-Бич (Sunny Isles Beach): около $651 тыс., кондо около $621 тыс.;
• Авентура (Aventura): около $423 тыс., кондо около $408 тыс., за год −4,5%;
• округ Майами-Дейд в целом: около $523 тыс.

Для сравнения, по всей Флориде типичное кондо стоит около $263 тыс. Майами дороже почти по всем позициям, и разница внутри города тоже большая: квартира в старом здании без больших резервов может стоить заметно меньше соседней, но потребовать спецсбора.

Что я проверяю в документах кондо

После обрушения в Серфсайде (Surfside) в 2021 году Флорида ужесточила правила для кондо. Для покупателя важно следующее:

• Milestone-инспекция. Здания кондо от трёх жилых этажей проходят структурную инспекцию к 31 декабря года, когда зданию исполняется 30 лет (или 25, если этого требует местный строительный отдел), затем каждые 10 лет. Я запрашиваю отчёт и смотрю, какие работы в нём названы срочными.
• SIRS. Исследование резервов на конструктив, кровлю, фасад, водоотвод, раз в 10 лет. Для бюджетов, принятых с 31 декабря 2024 года, собственники не могут проголосовать за отказ от этих резервов или их сокращение. Если резервы недособраны, взносы вырастут или будет спецсбор.
• Бюджет и протоколы собраний. В протоколах часто видно то, чего ещё нет в бюджете: обсуждение ремонта фасада, кредит ассоциации, спор со страховой.
• Страховка здания. Какая франшиза у полиса ассоциации и что придётся покрывать собственникам при урагане.
• Объявленные спецсборы. Кто платит уже утверждённый спецсбор — продавец или покупатель — решается в контракте.

На вторичном рынке закон даёт покупателю квартиры 7 дней на отказ от сделки, считая без выходных и праздников, с даты получения документов ассоциации. Этих дней хватает, только если документы читать сразу. Я начинаю в день их получения и пересказываю главное на русском.

Особенности сделки в округе Майами-Дейд

Налог на сделку (doc stamps на deed) здесь ниже, чем в остальной Флориде: $0,60 за $100 цены вместо $0,70. Но для всего, что не является отдельным домом, то есть для кондо и таунхаусов, добавляется ещё $0,45. По обычаю округа налог на deed платит продавец, а title-страховку собственника — покупатель, в отличие от многих других округов штата. Это стоит учесть в бюджете закрытия.

Налог на недвижимость без homestead — порядка 1,5–2% стоимости в год. Для квартиры за $400 тыс. это примерно $6–8 тыс. в год плюс взносы кондо и страховка квартиры (HO-6). Homestead дают только постоянным жителям Флориды для основного жилья.

Если вам нужен отдельный дом, а не квартира

Отдельные дома в Майами-Дейд — это в основном районы к западу и югу от центра. Здесь вопросы другие. Первое — крыша: её возраст и материал сильно влияют на страховку, и с крышей, которой осталось мало срока службы, страховая может потребовать замену до выдачи полиса. Второе — защита от ветра. Округа Майами-Дейд и Бровард входят в зону строительного кодекса с самыми жёсткими требованиями к ураганной защите (High Velocity Hurricane Zone), и отчёт wind mitigation о креплении крыши, ставнях и ударопрочных окнах заметно снижает премию. Третье — зона FEMA конкретного адреса и котировка страховки от наводнения. Все три вещи я проверяю внутри периода инспекции, чтобы у вас оставалась возможность выйти из сделки, если страховка окажется неподъёмной. Если дом в сообществе с HOA, запрашиваю правила и бюджет ассоциации так же, как для кондо.

Как работает агент покупателя в Майами сейчас

С августа 2024 года я, как и любой агент покупателя, подписываю с клиентом письменный договор до первого показа, и в нём указана сумма моей оплаты. Чаще всего её оплачивает продавец: я прошу об этом в предложении, и это обсуждается вместе с ценой. Если продавец соглашается на меньшее, разница по договору ложится на покупателя, поэтому мы обсуждаем это заранее. Деньги проходят через title-компанию при закрытии.

Лицензию любого агента во Флориде можно проверить на myfloridalicense.com: там видны статус, брокер и дисциплинарные решения. Русскоязычных агентов в Майами немало, и я советую выбирать не по языку, а по тому, насколько конкретно человек отвечает на вопросы о здании, резервах и страховке.

Если вы покупаете из-за рубежа

Покупать в Майами может любой иностранец, гражданство и вид на жительство не нужны, но покупка не даёт визы. Обычная схема для покупателя из Канады, Израиля или Европы: видеопоказы, электронная подпись, депозит и остаток переводом на эскроу title-компании, инспекции, к которым вы подключаетесь по видео, удалённое закрытие. Кредит нерезиденту возможен, первый взнос обычно 30–40%. При будущей продаже иностранцем покупатель удерживает 15% цены по FIRPTA, если не подходит исключение.

Закон Florida SB 264 (2023) ограничивает покупки людьми, чей домицилий в ряде стран, включая Россию и Китай, рядом с военными объектами и критической инфраструктурой. Если это может вас касаться, проверьте конкретный адрес с юристом до подписания. Это не юридическая консультация: по структуре покупки и налогам говорите с американским адвокатом и CPA.

Если хотите, пришлю подборку квартир в вашем бюджете, где я уже посмотрел взносы, резервы и статус milestone-инспекции.