Самые дешёвые города Флориды для покупки дома

Крупные города с самым дешёвым жильём

Типичная стоимость всех типов жилья по индексу Zillow, от дешёвых к дорогим:

• Дирфилд-Бич (Deerfield Beach) — около $272 тыс.;
• Джэксонвилл — около $285 тыс.;
• Таллахасси (Tallahassee) — около $291 тыс.;
• Гейнсвилл (Gainesville) — около $292 тыс.;
• Делтона (Deltona) — около $298 тыс.;
• Норт-Порт (North Port), Спринг-Хилл (Spring Hill), Палм-Бэй (Palm Bay) — около $303 тыс.;
• Форт-Майерс (Fort Myers) — около $305 тыс.;
• Лейкленд (Lakeland) — около $309 тыс.

Для сравнения: в Майами около $584 тыс., в Бока-Ратоне около $580 тыс. Разница почти в два раза.

Дирфилд-Бич в этом списке — особый случай. Город в округе Бровард, рядом с побережьем, и низкая средняя там получается из-за большого числа недорогих кондо, в том числе в крупных комплексах для жителей 55+. Доля жителей старше 65 лет там 22,7%. Отдельный дом в Дирфилд-Бич стоит заметно дороже средней цифры.

Таллахасси и Гейнсвилл — университетские города: в Таллахасси столица штата и Университет штата Флорида, в Гейнсвилле — Университет Флориды. Джэксонвилл — самый большой по площади город штата, и цены внутри него сильно различаются между районами.

Самые дешёвые кондо

Если нужна квартира, а не дом, самые низкие типичные цены на кондо среди крупных городов по Zillow такие:

• Санрайз (Sunrise) — около $136 тыс.;
• Палм-Бэй — около $139 тыс.;
• Брэндон (Brandon) — около $141 тыс.;
• Делтона — около $147 тыс.;
• Дирфилд-Бич — около $148 тыс.;
• Ларго (Largo) — около $160 тыс.

По штату типичное кондо стоит около $263 тыс. и за год подешевело на 3,9%. Самые дешёвые кондо — почти всегда старые здания. После законов 2022 года здания от трёх жилых этажей обязаны пройти milestone-инспекцию после 30 лет и собирать резервы по результатам SIRS, а отказаться от этих резервов собственники больше не могут. Поэтому низкая цена квартиры часто означает высокие взносы или спецсбор впереди. До предложения нужно увидеть бюджет, отчёт о резервах и протоколы собраний.

Самые дешёвые округа Флориды

По округам картина другая. Самое дешёвое жильё — в сельских округах на севере штата и в Панхэндле: Калхун — около $167 тыс., Джексон (Jackson) — около $180 тыс., Холмс (Holmes) — около $181 тыс., Тейлор (Taylor) — около $197 тыс., Гадсден (Gadsden) — около $200 тыс. В центральной части штата дешевле всего Патнэм (Putnam) — около $216 тыс., Хайлендс (Highlands) — около $231 тыс., Харди (Hardee) — около $235 тыс. Вокруг Окалы округ Марион — около $268 тыс., рядом округ Цитрус — около $269 тыс.

На другом конце списка — округ Монро, то есть Флорида-Кис, около $963 тыс., Уолтон (Walton) около $661 тыс., Кольер около $552 тыс. и Майами-Дейд около $523 тыс.

Общий фон по штату спокойный: за год индекс Zillow по Флориде снизился на 0,9%, за пять лет вырос на 18,6%. В дешёвых округах на рынке мало сделок, и одна-две продажи заметно двигают среднюю цифру, поэтому по ним лучше смотреть реальные недавние продажи на конкретной улице, а не только индекс.

Почему там дешевле и что проверить

Низкая цена почти всегда чем-то объясняется. Типичные причины:

• Возраст жилья. Дома 1960–1980-х годов требуют проверки крыши, труб и электрики, а страховщики просят 4-point инспекцию.
• Тип жилья. В сельских округах заметная часть жилья — передвижные дома (mobile homes), которые дёшево стоят, но иначе страхуются и кредитуются.
• Септик и колодец. За пределами городов канализации и водопровода часто нет, и их проверка — отдельная статья расходов.
• Расстояние. До крупных больниц, аэропортов и работы может быть час и больше.
• Страховка. Дешёвый дом у воды может стоить в страховке столько же, сколько дорогой в глубине штата. Котировку и зону FEMA адреса я смотрю до окончания периода инспекции.

Налог на недвижимость без homestead во Флориде обычно 1,5–2% стоимости в год, к нему добавляются страховка и взносы HOA, если они есть. В дешёвом районе эти расходы занимают большую долю от цены дома, поэтому считать надо годовую стоимость владения, а не только цену покупки.

Что реально купить до $300 тыс.

В пределах $300 тыс. по типичным ценам Zillow реально найти отдельный дом в Джэксонвилле, Таллахасси, Гейнсвилле, Делтоне, Лейкленде, Палм-Бэе, Спринг-Хилле или Норт-Порте, хотя не в каждом районе этих городов. В Южной Флориде за эти деньги чаще всего покупают кондо в старом здании. В сельских округах севера за ту же сумму можно получить дом на большом участке, но с септиком, колодцем и долгой дорогой до города.

Сделку со мной можно провести на русском и полностью удалённо. Если хотите, пришлю подборку реальных объектов в вашем бюджете с расчётом налога, страховки и взносов по каждому, чтобы было видно, где дёшево по-настоящему, а где только на первый взгляд.