Сколько стоит продать дом во Флориде

Комиссия: сколько берёт риэлтор после 2024 года

Стандартного процента во Флориде нет, и любой, кто называет его как закон, вводит вас в заблуждение. Комиссия обсуждается в договоре с вашим агентом (listing agreement).

С 17 августа 2024 года, после соглашения по иску к NAR, правила изменились в трёх местах. Предложение оплаты агенту покупателя больше не публикуется в MLS. Покупатель обязан подписать письменный договор со своим агентом до показов. Продавец сам решает, предлагать ли компенсацию агенту покупателя или дать покупателю уступку в цене или в расходах на закрытие. На практике многие покупатели всё ещё рассчитывают, что часть их расходов возьмёт продавец, и это становится частью переговоров о цене.

Я советую обсуждать это заранее и считать в чистых деньгах: какое предложение после всех вычетов даёт вам больше на руках, а не какое выглядит крупнее на бумаге.

Doc stamps и title: обязательные платежи при закрытии

Documentary stamp tax на договор передачи права собственности (deed) — это налог штата, и по обычаю его платит продавец. Ставка $0,70 за каждые $100 цены. Несколько примеров по индексу Zillow:

• типичный дом по штату, $375 тыс.: около $2 630;
• типичный отдельный дом, $397 тыс.: около $2 780;
• типичное кондо, $263 тыс.: около $1 840.

В Майами-Дейд своя ставка: $0,60 за $100 для отдельного дома и $1,05 для кондо, таунхауса и всего остального (базовая ставка плюс надбавка $0,45). Для квартиры в Майами за типичные $384 тыс. это уже около $4 030.

Title-страховка владельца во Флориде идёт по тарифу, установленному штатом. Кто её оплачивает, решает обычай округа и договор: в большинстве округов продавец, а в Майами-Дейд, Бровард и ещё нескольких обычно покупатель. Сюда же добавляются сбор title-компании за проведение закрытия, поиск залогов и открытых permits и оформление документов. Эти сборы различаются у разных компаний.

Разница между округами в деньгах заметна. Типичный дом в округе Калхун стоит $167 тыс., и doc stamps с него около $1 170. В округе Сент-Джонс при типичных $493 тыс. это около $3 450, в округе Кольер при $552 тыс. около $3 860. На островах округа Монро, где типичный дом стоит $963 тыс., налог доходит примерно до $6 740.

Налог на недвижимость, HOA и estoppel

Налог на недвижимость во Флориде платится в конце года за прошедший год: счёт приходит в ноябре. Поэтому при закрытии продавец даёт покупателю кредит за дни текущего года, когда домом владел он. Если вы закрываете сделку в июне, кредит составит примерно пять месяцев налога. Это не дополнительный расход, а налог, который вы и так бы заплатили, но наличные на закрытии он уменьшает.

Если дом в HOA или кондо, ассоциация выдаёт estoppel-справку: сколько уплачено, есть ли долги и утверждённые спецсборы. Плата за неё ограничена законом: по лимитам 2024 года $299 за обычную справку, плюс $119 за срочную и плюс $179, если есть задолженность. Договор обычно возлагает её на продавца. Взносы ассоциации тоже делятся пропорционально на дату закрытия.

Расходы, о которых вспоминают в последний момент

• Ремонт или кредит после инспекции. Покупатель почти всегда что-то находит. Договорённость о кредите на закрытии часто проще, чем ремонт за ваш счёт до закрытия.
• Подготовка к продаже. Уборка, мелкий ремонт, фото, иногда предпродажная инспекция, wind mitigation или 4-point.
• Содержание пустого дома. Страховка, электричество и кондиционер (влажность во Флориде портит пустой дом быстро), бассейн, газон, взносы HOA — каждый месяц, пока дом выставлен.
• Погашение ипотеки. Остаток долга плюс проценты по день погашения.
• Открытые permits. Если прошлый владелец или вы делали работы без закрытого разрешения, закрыть его до сделки может стоить времени и денег.

Налоги с прибыли и удержание FIRPTA

Подоходного налога штата во Флориде нет. Федеральный налог на прирост капитала зависит от прибыли и срока владения. Для основного жилья, где вы жили два года из последних пяти, действует освобождение $250 000 прибыли на человека или $500 000 на пару с совместной декларацией.

Если вы иностранец для налоговых целей, покупатель удерживает 15% цены по FIRPTA. Для дома за $375 тыс. это около $56 тыс., которые уходят в IRS и возвращаются только после подачи декларации или по заявлению 8288-B. Это не расход, но планировать деньги нужно с учётом этой задержки. Это не налоговая консультация: точный расчёт делает CPA.

Перед выходом на рынок я делаю для продавца расчёт суммы на руках по конкретному адресу: с налогом, взносами, пропорциями и разными вариантами комиссии. Если нужно, пришлю такой расчёт по вашему дому.