Термиты во Флориде: инспекция при покупке

Почему термиты во Флориде касаются сделки, а не только быта

Тёплый влажный климат подходит термитам почти круглый год. Во Флориде покупателю важны два основных вида: подземные термиты (subterranean), которые приходят из грунта и строят глиняные ходы по фундаменту, и сухие древесные термиты (drywood), которые живут прямо в древесине и могут годами сидеть в стропилах, наличниках и мебели. Кроме них, в отчёт попадают жуки-точильщики и грибок, разрушающий дерево.

Многие думают, что блочный дом (CBS, стены из бетонных блоков) от термитов защищён. Стены действительно не едят, но конструкция крыши, обрешётка, дверные коробки, встроенные шкафы и отделка в таких домах деревянные. Поэтому проверку делают и для нового дома, и для дома 1970-х, и для таунхауса.

Что такое WDO-инспекция и отчёт FDACS-13645

WDO расшифровывается как wood-destroying organisms, то есть организмы, разрушающие древесину. Проверку делает лицензированная компания по борьбе с вредителями (pest control), а результат оформляют на стандартном бланке штата FDACS-13645, который утверждён Департаментом сельского хозяйства Флориды. Обычный домашний инспектор такой лицензии часто не имеет, поэтому WDO заказывают отдельно, но в тот же день, чтобы уложиться в сроки.

В отчёте нет оценки «прошёл» или «не прошёл». Там отмечено:

• найдены ли живые древоточцы и где;
• есть ли повреждения, оставленные ими раньше;
• видны ли следы прошлой обработки и есть ли наклейка или запись о ней;
• какие зоны осмотреть не удалось: закрытые стены, места под ковром и плиткой, недоступный чердак.

Последний пункт читают внимательно. Инспектор смотрит только видимые и доступные места, ничего не вскрывает. Если половина чердака заставлена коробками продавца, это будет записано, и разумно попросить доступ и повторный осмотр.

Когда WDO обязательна, а когда просто нужна

Закон Флориды не требует WDO в каждой сделке. Требование обычно идёт от кредитора:

• по ипотеке VA отчёт, как правило, обязателен;
• по FHA и обычным кредитам банк может его запросить, особенно для старого дома;
• при покупке за наличные никто не обязывает, но я советую делать её всегда, когда речь об отдельном доме или таунхаусе.

Отчёт отражает состояние только на день осмотра, поэтому кредиторы часто хотят, чтобы он был сделан примерно в пределах 30 дней до closing. Планируйте проверку внутри инспекционного периода по контракту: в контракте AS IS именно в эти дни вы можете отказаться от сделки и вернуть депозит, если результат не устраивает. В стандартном контракте (не AS IS) продавец отвечает за ремонт в пределах прописанного лимита. Как в вашу редакцию входят повреждения от древоточцев, смотрите в тексте самого контракта до подписи.

Нашли термитов: как это решают

Находка в отчёте не означает, что дом надо бросать. Сначала выясняют три вещи: активное ли заражение или старые следы, был ли дом уже обработан и есть ли структурные повреждения.

• Активные сухие термиты часто требуют полной фумигации дома под тентом (tenting), иногда хватает местной обработки. Решает лицензированная компания по результатам осмотра.
• Подземные термиты обычно обрабатывают через грунт по периметру или ставят систему приманок.
• Старые повреждения оценивает подрядчик, а если задеты стропила или несущие балки, то и инженер.

У продавца стоит запросить документы о прошлых обработках: кто делал, когда, есть ли действующий договор обслуживания (termite bond) и переходит ли он к новому владельцу. Такой договор иногда покрывает повторную обработку и даже часть ремонта, но условия у компаний разные, поэтому читайте сам договор, а не пересказ.

Дальше варианты для торга: продавец обрабатывает дом до закрытия и передаёт документы с гарантией, даёт кредит на closing, снижает цену или вы выходите из сделки в пределах инспекционного периода.

Почему страховка здесь не поможет

Стандартный полис домовладельца во Флориде, как правило, не покрывает ущерб от термитов и других насекомых: это считается вопросом обслуживания дома, а не страховым случаем. Значит, всё, что пропустили до покупки, потом оплачиваете вы сами. Это главный довод в пользу WDO даже для сделки за наличные.

Вместе с отчётом о древоточцах полезно посмотреть на влагу. Подземным термитам нужна вода, поэтому протечки крыши, поливочные спринклеры, бьющие в стену, и плохой водоотвод у фундамента повышают риск. Общий инспектор отметит такие места, а вы сможете связать их с выводами WDO. Если в доме уже был ремонт после термитов, попросите у продавца счета и разрешения (permits) на работы с конструкцией. Когда будете продавать этот дом сами, известные вам повреждения придётся раскрыть покупателю, так что документы пригодятся и вам.

Кондо, таунхаусы и новостройки

В кондо обработка общих конструкций обычно на ассоциации. Спросите у управляющей компании, когда здание обрабатывали и были ли проблемы с древоточцами. В таунхаусах с общими стенами полная фумигация затрагивает соседей, и её приходится согласовывать с HOA, что занимает время.

В новостройке перед заливкой фундамента обычно обрабатывают грунт. Попросите у застройщика подтверждение этой обработки и условия гарантии. После переезда не ставьте деревянные клумбы, поленницы и мульчу вплотную к стене: дерево, касающееся грунта у дома, создаёт прямой путь для подземных термитов.

Как я веду эту часть сделки, если вы покупаете издалека

Я заказываю WDO вместе с общей инспекцией и проверкой для страховки, чтобы все отчёты пришли в первые дни инспекционного периода. Отчёт переведу и объясню по-русски, покажу фото и, если есть находка, получу смету на обработку до того, как истечёт срок для отказа. Вам не нужно приезжать: осмотр проходит при мне или с доступом через сейф для ключей, а итог вы видите в письме и по видеосвязи.

Если хотите, пришлю подборку домов в вашем бюджете и заранее отмечу те, где в истории уже видны обработки или ремонт конструкции крыши.