Восточное или западное побережье Флориды

Что относится к какому побережью

Восточное (Атлантическое) тянется от Майами (Miami) через Форт-Лодердейл (Fort Lauderdale), Палм-Бич (Palm Beach), побережье Трежер-Кост (Treasure Coast) и Спейс-Кост (Space Coast) у мыса Канаверал до Дейтона-Бич (Daytona Beach), Сент-Огастина (St. Augustine) и Джэксонвилла (Jacksonville).

Западное (Мексиканский залив) идёт от Нейплса (Naples) через Форт-Майерс (Fort Myers), Сарасоту (Sarasota) и залив Тампа (Tampa Bay) с Тампой и Сент-Питерсбергом (St. Petersburg) на север к малонаселённому району Биг-Бенд. Отдельно стоит Панхандл, северо-западная часть штата с Пенсаколой (Pensacola) и Дестином (Destin), там тоже Мексиканский залив, но климат и рынок свои.

Орландо (Orlando) в центре штата, до пляжей обоих побережий оттуда обычно час-полтора на машине. Некоторые покупатели выбирают его как компромисс.

Сколько стоит жильё на каждом побережье

Цифры ниже по индексу Zillow, средняя стоимость всех типов жилья по округу.

• Юго-восток: Майами-Дейд около $523 тыс., Палм-Бич около $476 тыс., Мартин около $448 тыс., Бровард около $422 тыс.
• Центр восточного побережья: Сент-Луси около $371 тыс., Индиан-Ривер около $364 тыс., Бревард около $342 тыс., Волуша около $325 тыс.
• Северо-восток: Сент-Джонс около $493 тыс., Нассо около $485 тыс., Флаглер около $350 тыс., Дювал около $294 тыс.
• Юго-запад: Кольер около $552 тыс., Манати около $408 тыс., Сарасота около $399 тыс., Ли около $334 тыс., Шарлотт около $299 тыс.
• Залив Тампа и север от него: Хиллсборо около $376 тыс., Пинеллас около $369 тыс., Паско около $328 тыс., Эрнандо около $306 тыс., Цитрус около $269 тыс.
• Панхандл: Уолтон около $661 тыс., Окалуса около $353 тыс., Бей около $343 тыс., Эскамбия около $280 тыс.

Самая большая разница по кондо. В Майами кондо по индексу стоит около $384 тыс., в Форт-Лодердейле около $403 тыс., в Майами-Бич около $460 тыс. На западе: Сент-Питерсберг около $199 тыс., Клируотер (Clearwater) около $195 тыс., Тампа около $194 тыс., Форт-Майерс около $217 тыс. Отдельный дом при этом на западе не всегда дешевле: Кольер дороже Броварда.

Вода, пляжи и климат

На Мексиканском заливе вода обычно спокойнее и теплее, волна небольшая, закат над водой. На Атлантике больше волны, рассвет над океаном, а у Палм-Бич Гольфстрим проходит близко к берегу, что ценят рыбаки и яхтсмены. Пляжи Панхандла с белым кварцевым песком известны по всей стране.

Чем южнее, тем мягче зима на обоих побережьях. Майами и Нейплс заметно теплее зимой, чем Джэксонвилл или Пенсакола, где бывают холодные ночи. Для канадцев и тех, кто приезжает на зиму, это часто решает выбор сильнее, чем цена.

Кто живёт и какой ритм

Данные переписи ACS по доле жителей 65+ хорошо показывают разницу. На западе в Ларго (Largo) это 28%, в Норт-Порте (North Port) 27,7%, в Кейп-Корале (Cape Coral) 25%, в Клируотере 24,1%. На юго-востоке в Майами 15,9%, в Форт-Лодердейле 19,6%, в Голливуде 18,4%. Западное побережье в целом спокойнее и больше ориентировано на пенсионеров и сезонных жителей. Юго-восток плотнее, интернациональнее, с работой в крупных городах и международным аэропортом Майами.

По жилому фонду тоже есть разница. На юго-востоке много высотных кондо у океана и старых малоэтажных кондо 1970-х в Броварде и Палм-Биче. На юго-западе больше отдельных домов, а Кейп-Корал известен сетью каналов. Аэропорты на западе: Тампа, Форт-Майерс и Сарасота-Брейдентон.

Ураганы: риски у обоих побережий разные

Ни одно побережье не защищено. На западе мелкий шельф Мексиканского залива усиливает штормовой нагон: в 2022 году Иэн затопил прибрежные районы округа Ли, в 2024 году Хелен и Милтон ударили по району залива Тампа и Сарасоте. На юго-востоке самый известный удар нанёс Эндрю в 1992 году, после которого ужесточили строительные нормы, а в Майами-Дейд и Броварде действуют самые строгие ветровые требования штата. Северо-восток исторически получал прямые удары реже, но тоже не застрахован от шторма.

Важнее побережья высота конкретного участка и его зона FEMA. Проверяйте их по адресу и запрашивайте расчёт страховки до конца инспекционного периода. Ураганная франшиза во Флориде считается процентом от страховой суммы дома (2%, 5% или 10%), а наводнение страхуется отдельно.

Налоги и расходы одинаковые, разница в деталях

Правила налогов одни для всего штата: подоходного налога штата нет, homestead даёт до $51 411 вычета из оценочной стоимости постоянного жилья и ограничивает рост оценки. Для второго дома вычета нет. Ставки налога на недвижимость отличаются по округам и городам, а в новых посёлках добавляются CDD. Взносы кондо сильнее зависят от возраста здания, чем от побережья: в старых прибрежных башнях после законов 2022 года о проверках и резервах взносы и спецсборы выросли и на востоке, и на западе.

Я работаю по всей Флориде на русском и английском и считаю по каждому объекту налог, страховку и взносы, чтобы вы сравнивали побережья в реальных цифрах. Если хотите, пришлю подборку из двух-трёх округов на обоих побережьях в одном бюджете.

Кому подойдёт каждое побережье

• Юго-восток подойдёт тем, кому нужен большой город, работа, международные рейсы и высотное кондо у океана, и кто готов к более высоким ценам.
• Центр и север восточного побережья выбирают ради отдельного дома дешевле, чем на юге, с выходом к Атлантике, но с более прохладной зимой.
• Юго-запад подходит тем, кто хочет спокойную жизнь, тёплую воду, дом на канале или кондо дешевле, чем в Майами, и не нуждается в мегаполисе рядом.
• Залив Тампа даёт крупный город с работой и пляжами Пинелласа на одной территории.
• Панхандл интересен любителям пляжей с белым песком, которых не смущает прохладная зима.